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La rénovation d’une maison ancienne : dans quel(s) but(s) ?

Belles pierres de façade, épaisseur des murs, aspect rustique, la maison ancienne a de quoi séduire. Mais pour lui garder son cachet et améliorer son confort intérieur, il peut s’avérer nécessaire de prévoir des travaux de rénovation. Cela lui donnera une plus-value en cas de revente et si vous voulez la conserver, vous gagnerez en confort et en esthétisme. A suivre, nos conseils pratiques pour rénover une maison ancienne.

Les raisons de rénover une maison ancienne

Une maison ancienne, qui a subit peu de travaux au fil du temps, peut avoir plusieurs handicaps :

  • Un manque complet d’isolation, ce qui peut représenter un manque à gagner évident du fait de factures d’énergie bien trop élevées et un impact négatif sur l’environnement.
  • La détérioration progressive de la maison consécutive au manque d’isolation (exemple : les infiltrations d’eau dans les parois peuvent causer des fissures, l’humidité peut endommager les menuiseries, etc.).
  • Une maison ancienne peut ne pas être aux normes tout simplement. C’est le cas par exemple si l’électricité n’a jamais été revue, ou si la plomberie date d’années où le plomb était encore utilisé (hors, aujourd’hui, le plomb est interdit pour des raisons sanitaires et les travaux de plomberie seront nécessaires).
  • L’utilisation d’énergies fossiles dans une maison ancienne peut inciter les occupants à faire des travaux de rénovation pour passer à des énergies propres. Utiliser des énergies renouvelables et passer à une maison basse consommation permettra de faire des économies sur la facture et de rendre une maison ancienne plus écologique.
  • Un espace peu ou pas du tout ergonomique : aujourd’hui, on s’intéresse davantage à l’aspect pratique et fonctionnel tout en maintenant un certain confort dans les pièces à vivre. Une maison ancienne pourra être ré-agencée en ouvrant des pièces pour créer des espaces plus vastes ou en transformant des salles de bains vétustes pour y construire une douche à l’italienne ou un espace de balnéothérapie. L’agencement devra être pensé en fonction des habitants (couple ou famille nombreuse avec des enfants ? Famille avec des personnes âgées ?).
  • La rénovation d’une maison ancienne peut impliquer l’agrandissement de celle-ci qui pourra empiéter sur le terrain (exemple : ajout d’une terrasse extérieure, construction d’une véranda pour créer une pièce à vivre supplémentaire, ajout d’un garage, etc.).

Bien évaluer les contraintes avant tout projet de rénovation

La maison ancienne peut nécessiter de nombreux travaux qu’il est important de bien chiffrer avant de commencer.

Il est important de commencer par les travaux les plus urgents, principalement ceux qui sont nécessaires pour que la maison soit saine (exemple : isolation thermique) et que les occupants soient en sécurité (exemple : mise aux normes électriques, plomberie à refaire, installation d’un garde-corps sur un escalier). Ensuite, vous pourrez vous attaquer à l’agencement et aux travaux plus « esthétiques » (exemple : repeindre, poser une cloison, changer un papier peint, etc.).

L’une des contraintes tient aussi au bâti de la maison ancienne. Travaillez avec le plan pour bien localiser les murs porteurs. Vous devrez tenir compte pour les maisons anciennes en pierre naturelle de la qualité des pierres si vous devez faire refaire une isolation ou nettoyer ou repeindre une surface, la porosité de certaines pierres interdisant certains produits ou certaines pratiques. Si votre maison ancienne a un carrelage d’origine en bon état ou un plancher ancien que vous souhaitez garder, il faudra en tenir compte pour les autres éléments de la pièce à modifier et bien protéger ces surfaces pendant les travaux.

Enfin, avant de penser à faire des agrandissements sur votre maison ancienne, assurez-vous de pouvoir le faire en consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) auprès de votre mairie. Pensez aussi que certains travaux de rénovation nécessitent des autorisations préalables (exemple : permis de construire, utilisation d’échafaudages, etc.).

Cas particulier :

Une maison très ancienne peut être classée ou inscrite au répertoire des monuments historiques et dans ce cas, vous devrez suivre scrupuleusement la procédure de demande d’autorisation avant tous travaux. Mais si votre maison ancienne est située dans un périmètre de 500 mètres d’un bâtiment classé ou inscrit, vous aurez également des contraintes (exemple : choix de la couverture si vous voulez rénover le toit, choix de la couleur et du type de revêtement d’une façade, etc.).

Comment bien préparer son projet de rénovation maison ancienne ?

Evaluation des travaux de rénovation : les diagnostics à faire

Lors d’une vente de maison, de nombreux diagnostics sont obligatoires (diagnostic thermique, amiante, CREP pour la présence de plomb, évaluation de la présence de termites, etc.) et viennent constituer le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Mais supposons que vous habitiez depuis très longtemps dans une maison ancienne, vous devrez en effectuer quelques-uns pour savoir où vous en êtes avant de penser à faire certains travaux.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) vous donnera un état de l’isolation et orientera l’urgence de vos travaux. Si rien n’a été fait au niveau de l’isolation, commencez par le toit car c’est par là que la déperdition est la plus importante (30 % des déperditions d’énergie). Il sera toujours nécessaire d’isoler toute la maison avant d’envisager de changer votre système de chauffage car même un chauffage disposant d’un excellent rendement n’apportera pas le confort thermique souhaité si la maison est mal isolée.

Le diagnostic de la surface des pièces est également nécessaire pour une rénovation qui inclue un nouvel agencement de la maison ancienne, un agrandissement des surfaces ou une ré-orientation des pièces. Faites-vous aider par un bureau d’études, un maître d’œuvre ou un architecte pour votre nouvel agencement.

Listez précisément les travaux de rénovation et demander des devis

Après avoir fait les diagnostics et évalué les travaux de rénovation à faire dans votre maison ancienne, vous devrez contacter plusieurs artisans pour demander des devis chiffrés et détaillés des travaux à faire. Ici, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à demander plusieurs devis pour un même travail, car les prix peuvent être très fluctuants d’un artisan à l’autre.

Le projet de rénovation, s’il comprend beaucoup de travaux peut être confié à une entreprise BTP qui fera appel à ses prestataires. Mais si les travaux de rénovation sont peu nombreux, vous ferez alors le choix de vos artisans. Il sera important d’insister sur la qualification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour avoir une bonne qualité de prestations mais aussi pour pouvoir prétendre à certaines aides.

Pour demander certaines aides, vous devrez produire les devis avec votre demande de subventions. Il faudra tenir compte du délai d’étude du dossier et de l’accord si vous compter sur les aides pour financer vos travaux.

Sélectionnez vos professionnels en rénovation maison ancienne

Pour choisir un bon artisan, vous pourrez :

  • Vous le faire recommander par d’autres personnes qui ont été satisfaites.
  • Confier le choix à une seule entreprise.
  • Demander à être mis en relation avec des professionnels qualifiés sur notre site.

N’oubliez pas qu’une maison ancienne a des spécificités techniques et qu’il faut choisir un professionnel en conséquence. La certification RGE est souvent un impératif car de nombreux travaux de rénovation ouvrant droit à des aides financières de l’Etat, comme l’isolation, l’installation d’une chaudière non polluante, l’installation d’un système de géothermie, etc.). Ces travaux subventionnés doivent non seulement être effectués par des professionnels RGE mais les critères de performances des matériaux sont également pris en compte.

Recensez les aides pour la rénovation de votre maison ancienne

Le budget de rénovation d’une maison ancienne peut être très fluctuant selon les travaux à faire. Peu élevé pour un rafraichissement (peinture, papiers peints, ou changement des fenêtres) il peut atteindre des sommets si l’on touche au gros œuvre, que l’on refait la toiture ou que l’on transforme toutes les pièces.

Tous les travaux de rénovation visant à améliorer la performance énergétique de votre maison pourront bénéficier d’aides intéressantes, sous certaines conditions.

Les ménages à revenus modestes pourront se renseigner auprès de l’Anah (Agence nationale pour l’habitat) qui octroie des aides pour les ménages en situation de précarité énergétique.

D’autres aides de l’Etat peuvent faire baisser la facture de vos travaux de rénovation, notamment :

  • Le CITE 30 % (ou Crédit d’impôt 30 %).
  • LA TVA réduite au taux de 5,5 % pour certains types de travaux et pour la fourniture des matériaux.
  • L’éco-prêt à taux zéro que proposent certaines banques qui ont adhéré au programme.
  • Les subventions régionales et départementales.
  • La prime énergie peut aider à changer une ancienne chaudière polluante et à la remplacer par un équipement propre.

Rénovation maison ancienne : gros chantier ou simple rafraichissement ?

La rénovation d’une maison ancienne peut être :

  • Une rénovation partielle lorsque la maison ne nécessite pas de gros travaux d’envergure mais a besoin d’un rafraichissement.
  • Une rénovation totale de la maison.

La rénovation partielle ou le rafraichissement

de 200 à 700 euros TTC/m²

C’est le cas lorsque la maison a toujours été bien entretenue et que l’on souhaite juste lui redonner un « coup de jeune ». On envisage aussi une rénovation partielle lorsque la maison ancienne est mise en vente pour lui donner par exemple une valeur ajoutée.

Les travaux pourront être : l’isolation des combles, la pose de double vitrage, le changement d’une chaudière, la refonte de la plomberie, quelques travaux de peinture.

Il faut compter en moyenne entre 200 et 700 euros TTC/m² pour ce type de travaux.

A savoir : il existe moins de contraintes si vous résidez sur place et les délais sont assez réduits par rapport à de gros travaux.

La rénovation totale

de 1000 à 1 900 euros TTC/m²

Si vous avez acheté une maison ancienne mais en très mauvais état, il vaut parfois mieux tout casser et repartir sur du neuf. Toutefois, il se peut que les murs et les fondations soient solides ou que vous souhaitiez conserver le cachet ancien des murs et des sols. Une rénovation totale de maison ancienne peut englober : la mise aux normes de l’électricité et de la plomberie, le changement de la toiture, la démolition de cloison pour agrandir ou modifier les espaces intérieurs, le changement des fenêtres, la création d’une salle de bain inexistante, etc.

Le chiffrage moyen peut aller de 1000 à 1 900 euros TTC/m²

A savoir : dans le cas de gros travaux, il faudra aussi prévoir les nuisances sonores de toutes sortes et les problèmes d’accessibilité à certaines pièces. Organisez les travaux pour pouvoir avoir accès à une chambre et les sanitaires par exemple ou prévoyez de loger momentanément chez un parent.

Nos conseils de pro pour faire rénover une maison ancienne

Quelle que soit le type de rénovation à prévoir pour votre maison ancienne, vous devrez préparer bien en amont votre projet. En effet, il est important de constituer un dossier comportant tout ce qu’il vous faudra pour la durée des travaux. Cela vous servira aussi d’agenda de suivi de votre chantier de rénovation maison :

La check-list type pour la rénovation d’une maison ancienne :

Quelle que soit le type de rénovation à prévoir pour votre maison ancienne, vous devrez préparer bien en amont votre projet. En effet, il est important de constituer un dossier comportant tout ce qu’il vous faudra pour la durée des travaux. Cela vous servira aussi d’agenda de suivi de votre chantier de rénovation maison :

A faire
Documents types
A faire

Surfaces : calcul des côtes de pièces pour modification éventuelle ou pour les besoins des travaux

Documents types

Plans (de la maison avec répartition et découpage des pièces) et plans des extérieurs. Voir également le PLU en mairie.

A faire

Demander des diagnostics qui pourront aider dans le choix des travaux de rénovation de votre maison ancienne

Documents types

Collecter éventuellement un DPE (Diagnostic de Performance Energétique).

D’autres diagnostics peuvent être utiles comme celui des termites pour évaluer l’état d’une charpente avant de refaire la toiture d’une maison ancienne.

A faire

Chiffrer chacun des travaux à faire en contactant plusieurs artisans et en faisant jouer la concurrence

Documents types

Penser à faire préciser le détail des prestations et à chiffrer le devis avec précision.

Faire libeller les devis par des professionnel certifiés RGE pour des travaux de rénovation ouvrant droit à certaines aides.

Veiller à présenter ces travaux aux différents organismes avant de donner le feu vert sur les travaux, afin de savoir si vous pourrez ou non bénéficier des aides et sous certaines condition s.

Le professionnel RGE connait également les contraintes techniques obligatoires pour les aides (exemple : coefficient de résistance thermique d’un isolant, etc.).

A faire

Calcul des frais annexes de la rénovation d’un logement ancien

Documents types

Les montants des travaux se calculent avec les devis mais aussi en tenant compte des frais annexes.

Vous devez inclure à ce stade les documents payants à produire ou le montant d’une assurance dommage ouvrage qui représente environ 4 à 7 % du montant du chantier.

De même si vous passez par un conseiller info énergie local pour le montage de votre dossier concernant les aides financières, vous devrez prévoir un coût supplémentaire d’environ 200 euros. Toutefois, passer par ce type de prestataire peut s’avérer très utile pour gagner du temps et éviter d’oublier certains dispositifs.

A faire

Pensez à toutes les autorisations

Documents types

Il est nécessaire d’anticiper car les travaux de rénovation d’une maison ancienne peuvent nécessiter certaines autorisations (exemple : permis de construire pour l’extension de votre maison d’une pièce supérieure à 40 m², ravalement de façade avec pose d’échafaudages sur l’espace public, etc.).

A faire

Déroulement du chantier sur la durée

Documents types

Un gros chantier de rénovation peut nécessiter que vous logiez ailleurs et dans ce cas, en particulier, vous devez avoir une idée du temps que prendra ce chantier. Vous devrez noter les délais de chacun et garder une marge pour les imprévus.

Même si vous confiez le chantier à un maître d’ouvrage et que vous n’êtes pas sur place, nous vous conseillons de suivre le déroulement du chantier.

Avec de petits travaux de rénovation, vous pourrez suivre vous-même le travail des artisans et déceler les éventuelles anomalies ou les retards à prévoir au jour le jour.

Votre maison ancienne, une fois rénovée, devrait vous apporter plus de confort. Plus esthétique, plus spacieuse et plus moderne, elle offre aussi un meilleur confort thermique et vous permettra sur le moyen terme de réaliser de bonnes économies sur la facture de chauffage et de climatisation. Bien isolée et bien ventilée, une maison ancienne n’a plus de problématique liée à l’humidité (moisissures, salpêtre, fissures des murs, risques pour la santé).

En cas de revente de votre bien immobilier, il gagnera une plus-value et vous aurez plus de chance de le vendre. Par ailleurs, si c’est vous qui souhaitez faire l’acquisition d’une maison ancienne qui a besoin d’une rénovation, ce dossier pourra vous aider à négocier le prix d’achat en tenant compte des frais liés à la rénovation d’un logement ancien.