Encadrement des loyers : ce que les propriétaires et les locataires doivent savoir

Dans certaines zones d’urbanisation, le calcul des montants des loyers se fait selon certaines règles. Il s’agit de l’encadrement des loyers mis en applications dans de nombreuses zones tendues pour permettre aux locataires d’accéder plus facilement à un logement et d’éviter que les propriétaires n’augmentent trop fréquemment leurs loyers et créent un déséquilibre entre la demande et l’offre. Les propriétaires ont des droits, mais ils ont aussi certaines obligations, au même titre que les locataires. Respecter les règles mises en place pour l’encadrement des loyers est essentiel. On vous en dit plus. 

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Quelles sont les obligations pour le bailleur et pour le locataire ?

Pour tous les types de biens immobiliers mis à la location, des obligations s’imposent pour chacune des parties, qu’il s’agisse d’un bien immobilier avec encadrement des loyers ou pas. 

Du côté du bailleur, il a l’obligation de mettre à la location un bien décent, ce qui veut dire qu’il devra faire des travaux pour mettre son logement aux normes si ce dernier est insalubre, sous peine de poursuites. Le bien loué doit avoir une surface minimum à respecter et au moins une fenêtre et doit disposer d’un point d’eau, de chauffage et d’ECS (Eau Chaude Sanitaire). La lutte contre les marchands de sommeil s’intensifie pour tenter de faire disparaître les abus envers les locataires. 

Sans compter que les passoires thermiques sont maintenant exclues de la mise à la location et progressivement, les propriétaires devront être prêts à faire des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent continuer à louer leur logement. 

Tout au long du bail, le propriétaire doit apporter sa contribution pour effectuer certains travaux notamment pour les travaux importants (exemple : travaux d’isolation thermique, changement d’un système de chauffage, etc.). 

Du côté du locataire, ses obligations sont le respect du bien loué et l’entretien qui lui incombe. En cas de détérioration due à un usage inapproprié d’un matériau ou d’un équipement, il doit en assurer le remplacement. Il est tenu d’entretenir le bien loué et de faire l’entretien des équipements comme prévus au bail. 

L’encadrement des loyers : c’est quoi au juste ? 

Définir l’encadrement des loyers 

Initié avec la loi Alur en 2014, l’encadrement des loyers concernant principalement les zones tendues s’est vue suspendue dans un certain nombre de villes françaises pour des raisons juridiques. L’encadrement des loyers a ensuite été remise au goût du jour avec la loi Elan du 23 novembre 2018. 

L’objectif de la loi sur l’encadrement des loyers est de plafonner le montant des loyers mais aussi d’éviter que le propriétaire n’augmente systématiquement son loyer entre deux locataires. Cela permet d’éviter l’envolée des prix des loyers, phénomène qui peut devenir problématique dans certaines villes, lorsqu’il y a plus de demandes que d’offres et que les biens disponibles deviennent hors de prix et risquent de ralentir l’accès au logement dans les zones tendues. 

Encadrement des loyers : quelles sont les zones tendues ? 

On appelle zone tendue les villes de plus de 50 000 habitants. Ces zones d’urbanisation sont classifiées zones tendues dès lors qu’il est constaté un déséquilibre important entre la demande de logements et l’offre pour la location des biens immobiliers. 

Les propriétaires de logements situés en zone tendue sont concernés par l’encadrement des loyers. 

Parmi les villes concernées, on pourra évoquer : Paris, Bordeaux, Montpellier, Lyon et Villeurbanne, Lille, Hellemmes et Lomme, et en région parisienne, l’intercommunalité de la Plaine Commune (La Courneuve, Saint-Denis, Saint-Ouen, etc.) et l’intercommunalité Est Ensemble (Bagnolet, Pantin, Montreuil, Noisy-le-Sec, etc.). Plus récemment, le Pays Basque (25 novembre 2024 – source : service-public.fr) a été inséré dans la liste des zones tendues. Cette liste de villes n’est bien sûr pas exhaustive.

L’encadrement des loyers va concerner plus précisément environ 4,6 millions de logements sur l’ensemble du territoire, soit 28 agglomérations concernées et 1 149 au sein de ces agglomérations.

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Encadrement des loyers : quelles règles et exceptions sont à prendre en compte ? 

L’une des règles qui prévaut avec l’encadrement des loyers est la suivante : 

• ne pas louer plus cher à un nouveau locataire par rapport au bail du précédent locataire.
• L’encadrement des loyers concerne tous les logements (en vide ou en meublé) à priori, mais il existe des exceptions.

Les exceptions :

• pour le propriétaire qui loue pour la première fois son bien immobilier – qu’il soit ancien ou neuf – la fixation du montant du loyer est libre ;
• si le propriétaire dispose d’un bien immobilier n’ayant pas eu de locataire depuis plus de 18 mois, il a le droit de fixer le prix du loyer librement, même s’il est situé en zone tendue ;
• si le propriétaire a entrepris des travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois dans le bien immobilier qu’il souhaite louer, il est également possible pour lui de fixer le loyer librement à condition que ces travaux d’amélioration aient été d’un montant au moins égal ou supérieur au montant perçu pour la dernière année de loyer. De plus, il doit justifier que son logement ait une consommation en énergie primaire qui soit inférieure à 331 kWh/m²/an. L’étiquette énergie du logement doit être comprise entre A et E.

Quels types de logements sont concernés par l’encadrement des loyers ? 

Si la plupart des logements (meublés ou vides) mis à la location sont concernés par l’encadrement des loyers en zone tendue, des exceptions doivent être rappelées. 

Ne sont pas concernés par exemple : 

• les HLM ;
• les locations saisonnières ;
• les logements soumis à la loi de 1948 ;
• les biens immobiliers conventionnés APL.

Quand le propriétaire peut-il évaluer le loyer à la hausse ?

Quelques exceptions existent, même en zone tendue, pour le propriétaire qui souhaite augmenter un loyer malgré l’encadrement des loyers. 

C’est le cas si :

• le bien loué est un bien d’exception dont le propriétaire peut légitimement tirer partie pour demander un complément de loyer à son locataire. Il faut que cet acte soit justifié et prévu au bail de location.
• le propriétaire pourra réévaluer à la hausse le loyer pour un nouveau locataire si le bien est resté 18 mois sans locataire ou bien si des travaux pour rendre le bien plus confortable avec un montant représentant plus d’un an de loyer, ont été réalisés lors des six derniers mois par le propriétaire.

Comment se calcule le montant maximum de loyer ? 

Pour pouvoir calculer le montant maximum d’un loyer, il faut prendre en compte plusieurs critères : 

• le nombre de pièces du logement,
• l’année de construction du bien immobilier,
• la zone géographique où se situe le logement.
• le type de bien : meublé ou vide.

On utilise alors une fourchette qui doit se situer entre le loyer de référence (hors charges) majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.

Quels risques pour le propriétaire en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ? 

La loi sur l’encadrement des loyers doit être strictement respectée. En cas contraire, le propriétaire peut être sanctionné. 

En effet, le locataire est en droit de contester le montant. Le propriétaire, s’il est reconnu fautif, devra rembourser les montants trop-perçus au locataire. 

Par ailleurs, le propriétaire peut être sanctionné à hauteur de 5 000 euros (personne physique) ou 
5 000 euros (personne morale).

Les recours : 

A Paris, en cas de litige, les locataires comme les propriétaires peuvent se mettre en rapport avec la CDC (Commission Départementale de Conciliation). Ailleurs qu’à Paris, il est possible de s’adresser au préfet de l’agglomération.