Quelle part de l’épargne consacrer au crédit immobilier ?

2 décembre 2021

Lors de l’achat d’un bien immobilier, quelle que soit la fonction qu’on souhaite lui attribuer, il est compliqué de décider dans quel financement puiser. Entre crédit immobilier ou épargne, on vous aide à faire votre choix à travers l’article suivant.

 

Tout savoir avant un investissement immobilier

 

Le crédit immobilier

Le dilemme qui se pose à l’orée d’un investissement immobilier est la question de son financement. Le choix se posera certainement entre puiser dans son épargne, choisissant par la même occasion de ne pas s’endetter, et contracter un crédit immobilier, excluant de mobiliser ses économies. Si vous avez décidé de vous orienter vers un crédit immobilier, vous devez être au courant de ses conditions d’obtention, qui varient parfois selon l’investissement immobilier. 

Le crédit immobilier est un prêt bancaire destiné à la construction ou à l’achat d’un bien immobilier, caractérisé par sa longue durée du fait de sa somme souvent très importante. La période de remboursement s’étale ainsi généralement sur une période longue de 20 à 30 ans et son montant doit être supérieur à 75 000 euros. Son obtention n’est pas une garantie, ainsi, avant même de se poser la question de choisir entre épargne ou crédit immobilier, assurez-vous que ce choix s’offre bien à vous. 

 

Ses conditions d’obtention

L’obtention du crédit immobilier dépend de plusieurs facteurs, de différents paramètres, qui ont tous pour but unique de cerner si vous représentez un emprunteur fiable, qui saura rembourser son prêt sans se mettre dans des difficultés inextricables. Une série d’éléments justificatifs sont à fournir pour remplir votre dossier. On y retrouve les justificatifs d’identité, de domicile et de situation familiale, à associer à vos trois derniers bulletins de salaire, avis d’imposition et relevés bancaire. 

L’ensemble de ces éléments seront pris en compte dans la décision finale d’attribution ou non du prêt. Ce ne sont pas les seuls éléments. L’âge et votre profession rentrent également dans l’équation, particulièrement pour déterminer le taux d’intérêt. Il aura tendance à être en hausse plus l’emprunteur sera âgé ou plus son métier l’expose à des risques. Pour vous assurer des meilleurs taux d’intérêt, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier qui se chargera à votre place de négocier un emprunt et de la constitution de votre dossier. 

 

L’immobilier, un marché capricieux

 

Une conjoncture changeante 

L’investissement dans l’immobilier, et la demande de prêt en amont qui s’impose, est l’affaire d’un marché aux variations régulières. Il est extrêmement important de choisir le bon moment pour investir dans un bien immobilier, qu’il s’agisse de votre résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif. Pour être sûr d’emprunter au bon moment, ou, si vous choisissez d’utiliser votre épargne, d’investir au moment opportun, il faut se parer de plusieurs garanties. 

La conjoncture immobilière est, par nature, changeante. Le dynamisme du marché immobilier est en ce moment toujours dans une bonne forme. L’effet d’engouement exceptionnel qu’a provoqué l’après premier confinement a encore des répercussions, qui certes s’essoufflent, mais toujours bien présentes. La note de conjoncture immobilière des notaires de France dégageait plusieurs tendances claires qui s’établissaient. 

 

De nouvelles tendances 

La première d’entre elles est la hausse exceptionnelle de mise en vente de logements anciens, ce qui se double d’un nombre de transactions qui continue sa montée. Cette montée des transactions se profile clairement comme une nouvelle typologie d’échanges. Elle profite à certains biens immobiliers, avec plus d’espace, vers des zones géographiques qui s’éloignent des grandes villes et de leur urbanisation. Certains biens qui trouvaient preneur exclusivement à un niveau local se retrouvent désormais entre les mains d’une zone bien plus vaste de potentiels acheteurs. Les relocalisations sont même de plus en plus fréquentes, au profit des petites villes. 

Si cet ‘effet confinement’ s’est tout de suite manifesté chez les propriétaires parisiens de biens anciens, le dernier trimestre a montré une nouvelle évolution du phénomène. La tendance à la recherche de plus d’espace se serait en effet répandue à d’autres métropoles françaises. Les départements de l’Isère ou encore de l’Ain sont ainsi les pôles d’attraction des lyonnais qui déménagent, en quête de plus d’espaces verts et de plus d’espace tout court, et le tout pour des offres financièrement accessibles. Toulouse suit le même schéma, avec, comme Lyon, un départ important des habitants vers des villes de moins de 3500 habitants environnantes, ou dans des départements limitrophes. 

 

Les répercussions

Le nombre de départs a donc progressé ce qui a eu une influence sur les prix. Celui des appartements parisiens a connu une décélération évidente et les prix en province semblent être stables. Les taux d’intérêts restent cependant relativement bas ce qui permet de soutenir continuellement le volume important des transactions. Avant que la tendance ne s’essouffle, le Haut Conseil de Stabilité Financière conseille un recours à l’emprunt au vu de ces conditions favorables. 

Malgré ces recommandations il est généralement conseillé d’avoir un apport personnel pour le financement de l’achat d’une maison ou d’un appartement. Nous vous conseillons dès lors de trouver un juste équilibre entre les deux modes de financement, en fonction de votre projet. 

 

L’équilibre entre épargne et crédit

 

Adapter en fonction de son projet

Si vous orientez votre choix vers l’achat d’un bien appartement ou d’une maison résidentielle, pour vous loger, il sera préférable de réduire au maximum le recours au crédit. En effet, une résidence principale ne constitue pas un actif, il est dès lors conseiller de l’acheter au minimum possible puisqu’il ne vous rapportera pas de revenus. Ainsi, le paiement des intérêts sur une longue période est à éviter autant qu’il se peut. D’un autre côté votre épargne ne doit pas passer intégralement dans cet investissement immobilier. En effet, si vous avez constitué une épargne, c’est essentiellement pour pouvoir faire face à des pertes ou baisses de revenus qui vous pénaliseraient. 

Ainsi, pour s’assurer qu’aucun imprévu ne vous mette en danger, il est vivement conseillé de conserver une partie de son épargne à l’abri d’un investissement immobilier, par précaution. Vous serez maître de déterminer son montant, en fonction de votre niveau de vie et du montant dont vous avez besoin pour votre achat immobilier. Le montant sera aussi à fixer en fonction des grandes échéances financières qui vous attendent : le paiement des études, les grands projets, les voyages... 

 

Les cas particuliers

Un cas particulier néanmoins est l’investissement locatif, soit l’achat d’un bien immobilier que vous comptez mettre en location, devenant par la même occasion un actif. Pour ce cas précis, le recours au crédit est plus judicieux. Les intérêts seront en partie absorbés par les revenus issus de votre location. Par ailleurs, le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Pinel est réservé aux investissements dans des logements atteignant un niveau global de performance énergétique et qui comptent être loués par la suite. Si vous pouvez disposer du dispositif Pinel et de l’avantage fiscal qu’il inclut, il est alors conseillé de minimiser autant que possible l’apport personnel et de lui préférer le recours au crédit. 

Étant donné la faiblesse des taux d’intérêts actuels, il peut aussi être pertinent d’utiliser l’effet de levier de la dette pour financer son bien immobilier. La dynamique est en effet toute bénéfique pour un emprunteur, qui pourra aussi bénéficier d’une inflation jouant en sa faveur. Autrement, dans les autres cas, le recours au crédit immobilier doit être mûrement réfléchi car c’est une obligation de remboursement qui va vous suivre longtemps. Dans certains cas, le recours au crédit immobilier est tout aussi cher que le prix de la maison, si sa durée de remboursement est trop longue. Il est donc impératif de négocier le meilleur taux d’intérêt possible, et si la situation tourne à votre avantage, en cas de rentrée d’argent imprévue, vous pourrez toujours revoir votre achat à crédit. 

Finalement, pour financer une partie de l’achat ou construction de votre future résidence principale, vous pouvez vous aider du prêt à taux zéro proposé par l’Etat, si vous êtes éligible.

 

L’importance de l’apport personnel 

Donc la solution la plus envisageable est de jauger la somme que vous comptez emprunter ainsi que votre apport personnel, qui est la somme que vous comptez injecter à votre crédit immobilier afin de le compléter. N’oubliez pas que votre apport personnel est d’ailleurs souvent un impératif pour tous les frais liés à la vente mais sans faire partie du coût de transaction : les frais de dossier, les frais de notaire, la caution… 

Prévoyez au minimum la somme liée à ces opérations, la plupart des banques refusant d’avancer plus que la valeur du bien acheté. La plupart des banques considèrent de toute façon comme condition sine qua none qu’un apport personnel entre 10 et 20% de la somme que vous souhaitez emprunter soit présentable, un impératif pour vous considérer comme un emprunteur fiable. Ce pourcentage d’apport personnel compris entre 10 et 20% n’est par contre qu’une norme en temps prospère du marché de l’immobilier, il peut monter jusqu’à 40% dans des moments de crise, d’où l’importance encore une fois de bien choisir le moment où l’on souhaite emprunter. 

En termes clairs, plus votre apport personnel sera important, sans toutefois attaquer trop agressivement votre épargne, plus les banques vous octroieront leur confiance et des prêts importants. Issu de différentes sources (épargne, revente, héritage…) votre apport personnel est donc vivement conseillé lors de l’achat d’un bien immobilier, à l’exception notable d’une éligibilité en bonne et due forme au dispositif Pinel ou autres aides étatiques.

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