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Ce qu’il faut savoir si vous achetez un appartement pour le rénover

12 juin 2020

Vous souhaitez faire un bon investissement et l’envie d’acheter un appartement pour le rénover vous semble une bonne idée ? Cela peut effectivement s’avérer intéressant car vous pourrez aménager ce bien immobilier selon vos goûts en faisant faire les travaux de rénovation vous-même. Cependant, avant de vous lancer il est important de bien connaître les règles de la rénovation et de savoir calculer à combien se projet pourrait finalement vous revenir. 

 

Pourquoi faire le choix de rénover un appartement ?

 

Si vous avez un projet d’achat d’appartement, deux cas de figures sont possibles : 

  • Acheter un bien neuf ou un appartement sur plan : l’avantage est que vous entrez dans les lieux sans avoir aucun travaux à faire et vous n’avez plus qu’à vous installer ! 
  • Acheter un bien « d’occasion » c’est-à-dire un logement à rénover et vous aurez alors compris qu’il faudra faire un certain nombre de travaux de rénovation avant de pouvoir habiter convenablement votre appartement. 

Bien sûr, il existe différents niveaux de rénovation. Une rénovation légère peut vous permettre d’habiter les lieux et de faire vos travaux par la suite. Mais si vous décidez de faire une rénovation complète de l’appartement acheté, vous devrez certainement attendre que tout soit fini avant de pouvoir vous installer. Il faudra donc tenir compte de ce facteur temps.

Pourquoi choisir de rénover ? Si la rénovation est souvent l’option préférée, c’est qu’elle permet d’acheter un appartement moins cher et surtout, de rénover selon vos goûts. Même si un propriétaire propose de faire certains travaux pour valider une vente et ne pas baisser le prix de son appartement, il est toujours préférable de négocier la baisse d’un prix pour rénover le bien que vous avez en vue à votre goût (matériaux, coloris, etc.). 

Attention tout de même aux travaux d’ampleur : si vous achetez un appartement vétuste et nécessitant une refonte complète, il vaut mieux passer par une entreprise spécialisée pour chiffrer la refonte totale de l’appartement. Par contre, pour des travaux de rénovation légère (refaire l’électricité, poser un parquet, refaire la peinture) vous pourrez sélectionner vous-même les artisans adaptés en fonction des différents travaux. 

Faites chiffrer dans tous les cas, la globalité des travaux avant de commencer le chantier en collectant des devis auprès des différents prestataires : ceci, vous permettra de faire connaissance avec eux et pour vous, d’estimer votre budget travaux au plus juste.

 

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Nos conseils pour organiser la future rénovation de votre appartement

 

Pour bien préparer la rénovation de l’appartement que vous venez d’acheter, vous devrez procéder tout d’abord en listant les travaux à faire :

  • Quelles sont les réparations à faire ? Y a-t-il des travaux de démolitions avant d’entamer la rénovation ? 
  • Vérifiez que vous avez bien tous les plans de l’appartement à rénover car ils vous seront demandés par les artisans. Les plans sont précieux pour avoir le métrage de chaque pièce. Pour la rénovation électrique d’un appartement, avoir un schéma du circuit avec l’emplacement des prises, sous la main, va faire gagner un temps précieux. Il vous sera possible d’ajouter un plan en 3D avec l’aide d’un logiciel prévu à cet effet comme celui de Kozikaza.com par exemple.
  • Lors de l’achat d’un bien immobilier, on vous remet un dossier technique comportant un certain nombre de diagnostics obligatoires : il sera important que vous ayez ce dossier à portée de mains pour organiser le chantier et les futurs travaux à faire. Par exemple, si votre DPE (Diagnostic de Performance Energétique) n’est pas très bon, cela signifie aussi que vous devrez programmer des travaux de rénovation thermique (exemple : changer les fenêtres, isoler les murs, installer un bon système de chauffage, etc.). Les documents techniques vont être une mine d’informations pour vos travaux.
  • Il sera utile de faire une liste des travaux de rénovation à faire, pièce par pièce, cela vous aidera à formuler vos besoins de façon précise lorsque vous serez en contact avec une entreprise de rénovation ou avec des artisans.
  • L’utilité des plans évoqués ci-dessus vaut aussi pour quantifier les matériaux et préparer l’achat des fournitures. Ici, c’est vous qui choisissez : soit vous faites l’achat des matériaux (carrelage, fenêtres, etc.) vous-même et faites venir un professionnel pour la pose, soit vous préférez confier l’achat des matériaux au professionnel qui en fera la pose. La première solution prend du temps mais certains préfèrent acheter eux-mêmes les matériaux. La deuxième solution peut être intéressante, dans la mesure où la TVA appliquée en rénovation est plus basse et que vous minimisez les déplacements dans les boutiques pour acheter les matériaux. 
  • Pour planifier votre budget travaux et ne pas vous retrouver à la fin avec un surcoût, le mieux est bien sûr de collecter des devis pour tous les travaux à faire auprès de tous les artisans qui devront intervenir chez vous. Vous pouvez, pour un gros chantier de rénovation, passer par une entreprise de travaux qui alors vous émettra un devis global et détaillé de l’ensemble des travaux de rénovation. Dans tous les cas, il conviendra d’ajouter environ 10 % à votre budget travaux, en cas d’imprévus. 
  • Vérifiez que chaque prestataire soit couvert par les assurances requises et si vous faites de gros travaux de rénovation vérifiez bien que vous êtes couvert par l’assurance dommages-ouvrage. Ceci vous permettra de pouvoir faire face en cas de malfaçon ou tout autre problème en lien avec les travaux de rénovation qui sont faits dans votre appartement.

 

Préparer la rénovation d’un appartement 

 

Quelle que soit la surface de l’appartement dont vous êtes acquéreur, il est important de savoir optimiser l’espace. Cela est valable pour un 20 m² comme pour un grand appartement de 100 m² et plus. Si votre chantier de rénovation prend en compte un réagencement de l’existant, il faudra savoir comment organiser vos différentes pièces et éviter les angles morts surtout pour un petit appartement où l’espace est précieux !

Attention aussi aux murs porteurs ! Si vous devez casser des cloisons, faites bien vérifier votre projet par un architecte. Avant de vous attaquer à un mur porteur, faites vérifier la faisabilité du projet par un ingénieur béton qui pourra réaliser une étude technique poussée.

Pour limiter les problèmes pouvant survenir après les travaux de rénovation, il est indispensable de vérifier tous les détails et l’aide d’un architecte peut vite s’avérer indispensable pour la réalisation de gros travaux.

Une fois que vous avez validé les devis et que la question des délais de chantier a bien été étudiée, les travaux de rénovation devront suivre un enchaînement logique : d’abord le gros-œuvre, puis le second œuvre et en dernier les finitions. 

Le gros œuvre va concerner la partie démolition, puis les parties construites de l’appartement comme les murs, les cloisons, les fenêtres.

Le second œuvre pourra concerner la réfection électrique et la plomberie, la réfection des sols et la pose des sanitaires.

Enfin, les finitions s’attaquent aux revêtements muraux, à la peinture, à la pose de parquet ou de moquette…

Si le diagnostic énergétique n’est pas très bon, c’est le moment de faire des travaux de rénovation énergétique (phase de gros œuvre et second œuvre) : vous pourrez changer les fenêtres, ajouter une couche d’isolant sous le plancher, faire l’isolation des plafonds en ajoutant une laine isolante (utile aussi pour l’isolation phonique avec l’étage supérieur), etc. 

Les travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à des aides spécifiques selon le type de travaux à réaliser. Une fois que vous avez vos devis en main, n’hésitez pas à vous renseigner car ces aides peuvent faire baisser la facture globale de vos travaux (Eco-prêt à taux zéro, crédit d’impôt, aides de l’Anah, TVA réduite, etc.).

 

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Rénovation d’un appartement : connaître les règles 

 

Comme lorsque vous achetez une maison sur laquelle vous envisagez de faire des travaux, il faut, pour la rénovation d’un appartement, suivre certaines règles. En effet, dès lors que vous investissez dans un appartement, vous faites partie d’une collectivité et vous devrez respecter les règles de copropriétés. Celles-ci sont variables et vous devrez vous renseigner avant le début de vos travaux. 

Par exemple, il existe des contraintes horaires pour le bruit et la circulation des artisans et ouvriers dans les escaliers : vous devrez respecter ces contraintes de copropriété pour ne pas nuire à la tranquillité des autres appartements. 

Par exemple, la plupart des copropriétés à Paris interdisent les travaux avant 8h et après 21h, mais aussi les dimanches et jours fériés.

Certains types de travaux doivent être validés par le Syndic (exemple : ouverture dans un mur porteur, travaux d’aménagement visibles de l’extérieur ou empiétant sur les parties communes, etc.).

Un conseil : vous pouvez afficher un mot dans l’escalier pour prévenir vos voisins de vos travaux et de leur durée. Veillez chaque jour à nettoyer les salissures faites dans les parties communes lors de la montée de matériaux par exemple et faites nettoyer ce qui a été sali (ascenseur, escalier, rampes, entrée principale).

 

Acheter un appartement pour le rénover : ce qu’il faut retenir

 

3 axes importants : 

  • Le budget travaux : pour cela, vous devez anticiper et collecter des devis précis et détaillés (matériaux, main d’œuvre, etc.) ; 
  • Le timing : quand commencent les travaux ? Combien de temps vont-ils durer ? etc. Cela est important pour savoir quand vous pourrez intégrer votre appartement et prévoir un logement d’appoint en attendant la fin des travaux. 
  • La copropriété et le respect des règles : vous arrivez dans un nouvel immeuble, mieux vaut que votre entrée se passe bien et que vous sachiez respecter les usages.

Nous vous conseillons de ne pas faire des économies de bout de chandelles sur les matériaux. Généralement, les gammes de prix sont réparties en 3 grandes tendances : bas de gamme (à éviter), gamme moyenne ou intermédiaire et haut de gamme. On pourra dans certains cas, considérer aussi qu’il existe une gamme « luxe ». 

Par exemple, si vous refaites une salle de bain, les sanitaires peuvent aller du simple au triple en termes de prix. Si vous avez un budget limité, restez tout de même dans une gamme intermédiaire pour éviter une qualité médiocre (robinetterie, luminaires, douche, baignoire, etc.). 

Cette règle est valable pour tous les matériaux et équipements.

Même si c’est votre artisan qui vous fournit les matériaux, n’hésitez pas à lui demander des échantillons pour voir et toucher le produit que vous allez acheter car il peut être difficile de juger d’une qualité sur simple photo catalogue. Il sera également important de faire préciser les dimensions d’un carreau de faïence, son descriptif et sa référence pour être certain d’avoir le bon produit à l’arrivée.

Enfin, il est important d’aller voir chaque jour, si possible, l’avancée des travaux et ce, même si un architecte ou une entreprise centralise le suivi des travaux. Cela vous permettra de voir où en sont les travaux et si les délais sont suivis et de repérer d’éventuelles anomalies sans tarder. 

Si votre appartement est destiné à être loué, tenez compte d’une marge de temps supplémentaire avant l’entrée de votre premier locataire, au cas où les travaux prennent un peu plus de temps. 

Pour bien choisir vos artisans, vous pouvez vous en faire recommander ou opter pour un site de mise en relation qui pourra vous assurer d’avoir un portefeuille d’artisans ayant déjà fait leurs preuves et qui sont validés par d’autres clients internautes.

 

Nous vous recommandons de lire notre guide complet sur la rénovation d’un appartement

 

La rédaction. 

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