Résidence secondaire : ce qu’il est possible de défiscaliser

Si vous avez en vue l’achat d’une résidence secondaire, sachez que la législation est différente par rapport à un logement principal. Si vous avez déjà acquis un bien immobilier en résidence secondaire et que vous souhaitiez y faire faire des travaux, là aussi, il faut bien connaitre la législation car la plupart des crédits d’impôts accordés pour des travaux en résidence principale, ne s’appliquent pas en résidence secondaire. 

Cependant, tout n’est pas perdu, car il existe certains dispositifs de défiscalisation, sous conditions, qui vont permettre, malgré tout, de s’y retrouver. Explications.

Acquisition d’une résidence secondaire : que faut-il déclarer ?

En fait, vous n’avez rien à faire, dans la mesure où la tâche incombe plutôt au notaire.

Dès lors que vous avez signé l’acte de vente et que vous êtes propriétaire de votre résidence secondaire, votre notaire doit transmettre les informations directement à l’Administration Fiscale dont vous dépendez. 

Vous n’avez donc, pour votre part, aucune déclaration à faire. Le centre des impôts vous enverra par la suite des avis d’imposition concernant les diverses taxes dont vous êtes redevable en tant que propriétaire : taxe d’habitation, taxe foncière, IFI, etc.

Travaux dans votre résidence secondaire : qu’en est-il de la fiscalité ?

Lorsque l’on achète une résidence secondaire, il faut parfois commencer à faire des travaux. Refonte ou aménagement à votre goût, les travaux de rénovation sont-ils éligibles aux mêmes dispositifs que les travaux d’une résidence principale ? 

Le dispositif est en fait assez différent. L’achat de votre résidence secondaire n’ouvre pas droit à réduction d’impôt. Si vous avez les moyens d’avoir une deuxième résidence, l’administration fiscale considère qu’il n’est pas possible d’appliquer les mêmes conditions que pour la fiscalité d’une résidence principale.

Par exemple, la résidence principale à l’achat, donne droit à un abattement de 30 % de sa valeur pour le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) mais ce ne sera pas le cas pour l’achat d’une résidence secondaire.

Toutefois, les travaux de rénovation énergétique ouvrent souvent droit à des aides financières même dans une résidence secondaire. Il faut donc étudier les travaux au cas par cas. 

Tout ceci concerne bien sûr une résidence secondaire en France. L’achat d’une résidence secondaire à l’étranger est soumis aux dispositions du pays.

TVA réduite pour vos travaux

Si la plupart des travaux sont soumis à la TVA au taux plein (20 %), certains travaux bénéficient d’une TVA intermédiaire (10 %) voire d’une TVA réduite (5,5 % dans la plupart des cas, mais parfois 2,1 %).

La TVA réduite de 5,5 % répond à certains critères d’éligibilité : 

• Etre propriétaire d’un logement qui a été achevé depuis plus de 2 ans à la date des travaux ;
• Travaux + équipements/matériaux doivent être fournis par la même entreprise pour bénéficier de la TVA réduite ;
• Que le logement soit à l’usage d’habitation ;
• Que le chantier ne soit pas trop important (exemple : moitié des travaux en gros-œuvre, deux tiers du second-œuvre sont exclus) ;
• Que les travaux ne modifient pas la surface ou le volume de votre résidence de plus de 10 %.

Nota : si vous achetez par vous-même les matériaux et faites ensuite intervenir une entreprise pour les installer, vous devrez payer la TVA pleine sur les matériaux et ne bénéficierez de la TVA réduite que sur la main d’œuvre.

Faites déjà établir des devis pour vérifier quels seront les avantages et remises possibles en passant par des professionnels.

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Primes énergies pour les travaux de rénovation énergétique

S’il n’est pas possible de bénéficier du CITE (Crédit d’impôt à la Transition Energétique) pour les travaux de rénovation de votre résidence secondaire, vous pouvez bénéficier cependant de primes énergies, notamment pour certains travaux comme : 

• Les travaux d’isolation (combles, toiture et toiture-terrasse, murs et plancher) ;
• L’installation d’une VMC double-flux ou simple-flux hydro-réglable ou auto-réglable ;
• L’installation de portes et fenêtres isolantes ;
• La pose de double ou triple vitrage ;
• L’installation d’une pompe à chaleur (PAC air/air, air/eau et eau/eau) ;
• L’installation d’un ballon thermodynamique.

Que se passe-t-il si votre résidence secondaire a le statut LMNP ?

Le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel permet de louer sa résidence secondaire lorsque vous habitez votre résidence principale le reste du temps. C’est une solution pour faire baisser les impôts de votre résidence secondaire, à condition de ne pas dépasser 32 600 euros avec les loyers perçus. Vous bénéficiez également d’une réduction d’impôt sur ces revenus locatifs.

Les revenus fonciers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont déclarés comme tels au service de l’Administration Fiscale.

Vous avez le choix entre 2 types de systèmes : 

• Choisir de bénéficier du « micro BIC » qui est un système déclaratif allégé qui permet d’être imposé sur 50 % des recettes ;
• Choisir le régime réel d’imposition qui vous permet de déduire certaines dépenses comme les intérêts du prêt ou les travaux.

Il peut être utile, avant de faire son choix,  de faire chiffrer les travaux à entreprendre pour voir quelle solution est la plus avantageuse dans votre cas.

Que se passe-t-il si votre résidence secondaire a le statut LMP ?

Acquérir une résidence secondaire pour la louer en meublé professionnel et avoir le statut de LMP est le cas par exemple des personnes qui investissent dans une résidence de tourisme. 

Dans ce cas, vous ne profitez de votre bien que 8 semaines (maximum) par an, mais vous percevez grâce à ce bien des revenus complémentaires.

Construction neuve d’une résidence secondaire : quelle fiscalité ?

Tout le monde ne va pas opter systématiquement pour une maison « à rénover » ou de seconde main. Certains préfèrent acheter le terrain et faire construire leur résidence secondaire. 

C’est un bon choix si vous voulez bâtir un logement qui corresponde à 100 % à vos attentes. Dans ce cas, vous serez éligible à la réduction d’impôt Bouvard qui représente 11 % du prix du bien dans la limite de 300 000 euros.

N'hésitez pas à consulter notre article sur la réglementation dans le cadre de la construction d'une maison. 

La rédaction.