Comment payer le ravalement de façade ?

22 juillet 2022

Vous êtes propriétaire de votre bien immobilier et vous devez faire des travaux de ravalement sur la façade ? Cela peut être obligatoire dans certains cas et vous pouvez vous retrouver à cours de moyens financiers le moment venu. Comment faire face à ces dépenses et quelles sont les solutions si vous ne pouvez pas payer ces travaux de ravalement, que vous soyez propriétaire d’une maison ou copropriétaire d’un bien immobilier ? On fait le point. 

 

Bien immobilier et ravalement de façade : les obligations

 

Vous êtes propriétaire d’une maison individuelle

Les règles peuvent être variables selon les communes. Dans certains cas, l’obligation est de faire un ravalement de façade obligatoire tous les dix ans.

Mais cela peut varier d’une commune à l’autre. Le maire de votre commune peut aussi exiger un ravalement s’il estime qu’une maison est en mauvais état et que son image ternit l’harmonie de l’ensemble de sa commune. Il envoie alors une injonction au propriétaire qui devra alors prendre toutes mesures nécessaires pour procéder au ravalement de façade dans un délai de 6 mois. Passé ce délai le maire peut, selon le Code de la Construction et de l’Habitation (article L126-3) prendre un arrêté pour contraindre le propriétaire à faire ses travaux de ravalement. 

Quelles que soient les raisons qui justifient un refus, le propriétaire qui ne fait pas ses travaux de ravalement de façade peut s’exposer à payer des pénalités (amende pouvant aller jusqu’à 3 750 euros). 

Il existe des cas encore plus stricts notamment si votre maison est construite aux abords d’un monument classé ou si votre bien immobilier est lui même répertorié aux monuments historiques. Il faudra alors bien vous renseigner auprès des architectes des Bâtiments de France

Vérifiez l'état de la façade avant ravalement

 

S’il n’existe pas de contrainte de date, vous savez aussi qu’une façade très exposée à la pollution ou aux intempéries va avoir tendance à se ternir et à se dégrader plus vite. Si vous vous dites que vous allez attendre pour faire des travaux parce que vous ne pouvez pas payer immédiatement le ravalement de façade, vous vous exposez à devoir payer plus tard de bien plus gros travaux. En effet, une façade de maison qui n’est pas bien entretenue peut se détériorer rapidement. Outre l’aspect esthétique, ce sera ensuite la structure du mur qui risque de pâtir de ce manque de soins (fissures, salissures, infiltrations à cause de l’humidité, etc.). 

Si votre maison n’a jamais été isolée, les travaux de ravalement de façade peuvent permettre de réaliser en même temps une isolation thermique par l’extérieur (ITE). Vous réduirez ainsi les coûts de l’ensemble des travaux (exemple : coût de la location des échafaudages) et vous pourrez bénéficier de certaines aides financières de l’État pour vos travaux de rénovation thermique. Comme dans les deux cas, vous avez des démarches administratives à faire, vous pourrez aussi tout regrouper et vous gagnerez du temps (exemple : déclaration préalable de travaux ou permis de construire dans certains cas). 

Tous ces travaux représentent un coût mais ils s’avèrent souvent nécessaires et surtout, ils éviteront bien des problèmes et des frais supplémentaires auxquels vous vous exposerez plus tard si vous ne faites pas le ravalement de façade dans les temps !

 

Vous êtes en copropriété 

Que vous soyez propriétaire d’un pavillon dans un lotissement et rattaché à une copropriété, ou bien que vous ayez acheté un appartement dans une résidence en copropriété, le ravalement de façade sera à un moment donné à l’ordre du jour. Lorsque ce jour arrive, la somme à engager par les copropriétaires peut s’avérer conséquente.

Il peut être utile de vérifier les dates des derniers travaux effectués lorsque vous faites l’achat d’un bien immobilier en copropriété. Cela vous permettra d’anticiper et de mettre un peu d’argent de côté pour ne pas vous retrouver à court le moment venu. 

Si vous vous trouvez dans le cas de travaux de ravalement à faire sur l’immeuble, sachez que ces travaux sont toujours décidés au cours d’une AG (Assemblée Générale). Vous serez donc informés quant à la date des travaux. Si vous avez soit voté « contre », soit voté « abstention » ou encore si vous n’étiez pas à la réunion et ne vous y êtes pas fait représenté, vous aurez la possibilité de payer vos travaux sur 10 ans. Attention cet échelonnement représente cependant un coût. Dans ce cas, il faut faire votre demande par lettre recommandée avec avis de réception dans les plus brefs délais, ou, au plus tard, dès le premier appel de fonds pour les travaux de ravalement.

Les autres copropriétaires qui ne sont pas dans les cas évoqués ci-dessus doivent payer les travaux selon un échéancier qui a été voté au cours de l’AG. A cet échéancier s’ajoutera la part due par le copropriétaire (ou les copropriétaires s’ils sont plusieurs à vouloir un échéancier sur 10 ans) et pourront s’aider pour ce supplément de dépenses à prendre en compte en souscrivant un emprunt (il s’agit d’un emprunt demandé au nom de la copropriété). Cependant, si la demande de ravalement a été imposée par la loi et exigée par le Maire, il ne sera pas possible de prétendre à un paiement échelonné. 

 

Quel est le prix moyen d’un ravalement de façade ? 

 

S’il est possible de s’organiser en amont, c’est souvent préférable plutôt que de devoir trouver des moyens de dernière minute pour financer des travaux obligatoires de ravalement de façade. 

Pour cela, si vous envisagez de mettre la somme de côté en prévision des futurs travaux, il faut savoir estimer le prix d’un ravalement de façade. Ce prix peut varier fortement selon l’état actuel de la façade et les besoins qui en découlent (simple nettoyage en profondeur ou reprise entière du crépi, de la peinture).

En 2022, les tarifs de ravalement de façade pour une maison s’échelonnent en moyenne entre 25 euros par m² et 140 euros du mètre carré (main d’oeuvre comprise) avec un prix moyen de 
60 euros du m².

Pour calculer le coût, vous devrez prendre en compte un certain nombre de facteurs comme l’état général de la façade, le type de revêtement, la surface à traiter, la complexité des travaux, etc. Il faudra également inclure le coût des échafaudages et pour avoir une idée générale de l’ensemble, il vous sera utile de faire faire deux ou trois devis chiffrés auprès des professionnels en ravalement de façade. 

Pour le nettoyage de façade, le prix moyen va se situer autour de 15 à 70 euros au m² (main d’oeuvre incluse).

Pour une peinture de la façade, vous devrez compter environ 25 à 50 euros du m² avec la main d’oeuvre.

Pour un ravalement complet avec enduit, il vous en coûtera en moyenne de 45 à 140 euros du m².

Le prix d'un ravalement de façade peut varier

A savoir : si vous profitez de ce ravalement de façade pour faire une isolation thermique des murs par l’extérieur (ITE), comptez alors une moyenne de prix située entre 80 et 180 euros du m².

De nombreux éléments vont rentrer en considération dans le prix global de vos travaux de ravalement de façade et ils seront à étudier au cas par cas. Il pourra y avoir notamment des travaux liés à la réparation de la maçonnerie, à la préparation du support mural, à la protection des composantes du bâti, à la hauteur de la construction et à l’isolation par l’extérieur si vous cumulez les travaux pour rentabiliser la durée du chantier et pour regrouper les demandes administratives obligatoires, que vous n’aurez alors à faire qu’une seule fois.

A noter : la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) qui a été votée depuis 2014 et concerne les ravalements de façades faits après le 1er janvier 2017 stipule (par décret n°2016-711 du 30 mai 2016) que tout ravalement qui engage plus de 50 % des murs (sauf ouvertures) doit s’accompagner de travaux d’isolation thermique, souvent une ITE (Isolation Thermique par l’Extérieur). 

En moyenne, il faut compter entre 85 et 175 euros du m² pour une ravalement de façade incluant une ITE. 

Lors des travaux, il peut être nécessaire aussi d’assurer l’étanchéité des murs. En effet, une façade en béton – cas classique – peut finir par se fissurer avec le temps et ces fissures ou crevasses vont devoir être rebouchées sous peine de pénétration d’eau dans les parois, ce qui mettrait votre façade en mauvais état. Tous ces travaux ne sont donc pas à prendre à la légère. 

Il s’agit donc de bien anticiper sur ces travaux et, avec des devis de pouvoir en estimer le montant global pour prévoir de quoi financer vos travaux. Certaines aides sont disponibles pour le ravalement de façade.

 

Comment se passe l’échelonnement d’un paiement sur 10 ans ? 

 

Comme on l’a vu, dans certains cas, vous pourrez demander l’échelonnement des frais de ravalement de copropriété. Quel sera le prix de cet échelonnement des paiements ? 

Le copropriétaire doit déjà prendre en charge les intérêts qui seront normalement dus par rapport à un prêt qui pourrait être demandé par la copropriété. Ce surcoût est inséré dans les dix annuités à régler pour vos travaux de ravalement.

Cependant, il peut exceptionnellement arriver qu’une copropriété n’ait pas besoin d’emprunter et qu’elle dispose déjà des fonds nécessaires dans sa trésorerie. Dans ce cas, le copropriétaire qui bénéficie d’un paiement échelonné paiera seulement des intérêts au taux légal.

A savoir : il est d’usage pour un Syndic de faire inscrire une hypothèque légale portant sur le bien immobilier du copropriétaire qui fait une demande de paiements échelonnés, ceci jusqu’à règlement total de toutes les échéances prévues. Il s’agit pour lui d’une garantie. 

 

Qu’est-ce qu’un emprunt collectif ?

 

Si plusieurs copropriétaires ont des difficultés financières et n’ont pas les fonds nécessaires pour faire face à un ravalement de façade qui est pourtant nécessaire, il est possible de faire un emprunt collectif.

L'emprunt collectif est possible pour un ravalement

De quoi s’agit-il ?

C’est toute la copropriété qui va décide de faire un emprunt. Mais comme le fait remarquer la Présidente de l’Union des Syndicats de l’Immobilier, Danielle Dubrac « La difficulté est que si un copropriétaire ne peut pas rembourser sa quote-part de crédit, il ne faut pas que les autres soient considérés comme solidaires ».

Mais grâce à la réforme mise en place en 2012, ce type de situation est évitable car le prêt devra bénéficier d’une caution obligatoire, qui pourra, le cas échéant se substituer aux mauvais payeurs. C’est le Syndic qui met en place l’emprunt collectif une fois qu’il a été présenté au vote de tous les copropriétaires de l’immeuble.

Un bémol toutefois : il n’est pas facile de trouver une banque qui soit prête à accorder un prêt collectif, notamment parce que le montage du dossier est beaucoup plus complexe par rapport à un prêt individuel. 

 

Même si des solutions de prêt existent, que ce soit pour le ravalement d’une maison individuelle ou pour celui d’un bien immobilier collectif, il est essentiel de savoir anticiper sur de telles dépenses pour limiter les risques. Pour autant, le ravalement de façade est une obligation et il ne faut pas négliger ce travail essentiel non seulement pour l’esthétique de l’immeuble ou de la maison mais aussi pour sa longévité. Dans le cas d’une maison individuelle, on pourra obtenir plus facilement des aides de l’État si l’on profite de ce ravalement pour faire faire une isolation des murs par l’extérieur. On pourra aussi être gagnant si l’on met en place un bouquet de travaux pour la rénovation de son bien : ravalement, isolation et changement des fenêtres et des portes par exemple. 

Prenez contact avec plusieurs entreprises de travaux en amont, afin d’anticiper sur ces travaux. Le ravalement de façade n’aura pas le même prix s’il s’agit juste de faire un bon nettoyage ou si la peinture doit être refaite entièrement. Des travaux en profondeur pourront aussi être à prévoir et pour cela l’oeil averti de l’expert et le soin qu’il va pouvoir mettre à l’étude du support et de son état général seront d’une grande aide pour chiffrer les travaux de ravalement au plus juste.

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