Travaux en copropriété : tout ce qu’il faut savoir

29 juin 2022

Si vous êtes propriétaire d’un appartement et que vous prévoyez d’y faire des travaux, il y a certaines règles à respecter. Les règles de copropriété ne concernent pas uniquement les parties communes mais également certains travaux dans l’espace privatif. Vous pourriez même avoir à demander l’approbation de l’ensemble des copropriétaires. Comment procéder pour valider votre projet de travaux ? Quelle procédure devez-vous suivre ? Explications. 

 

Quand faut-il faire des travaux de rénovation dans un appartement ?

 

Les travaux de rénovation peuvent s’imposer lorsque votre appartement est :

  • endommagé à certains endroits et nécessite des travaux de réhabilitation ;
  • assez ancien et vous avez envie de refaire la décoration générale (peintures, sols, etc.) ;
  • destiné à être mis en location et vous devez refaire certaines parties des pièces ou mettre le logement en meilleur état ;
  • mal isolé et vous prévoyez de faire des travaux de rénovation énergétique pour faire ainsi des économies d’énergie (chauffage/climatisation) et, tout en dépensant moins, de réduire votre impact carbone. 

Pour mener à bien votre projet de travaux de rénovation, vous devrez d’abord, en temps que copropriétaire d’une résidence (appartement dans un immeuble ou maison dans un lotissement géré par une copropriété) consulter le règlement de copropriété et savoir ce qu’il est possible de faire sans accord et ce qui ne l’est pas. 

Vous pourrez ensuite contacter divers artisans et des entreprises du bâtiment afin de demander des devis qui serviront à évaluer le détail du travail et son chiffrage et vous permettront de pouvoir planifier votre budget travaux. En temps que copropriétaire, il est très important de respecter les procédures si vous ne voulez pas avoir de problèmes avec votre syndic. 

 

Vous réalisez des travaux privatifs mais faites partie d’une copropriété : quels sont les usages ? 

 

Les cas où le propriétaire n’a pas besoin d’accord

Si vous réalisez certains types de travaux dans votre appartement, soit dans la partie privative, vous financerez le chantier en totalité, mais, selon le type de travaux, vous pourriez devoir attendre le feu vert des copropriétaires. 

D’autres travaux peuvent être réalisés sans attendre cet aval : travaux de peinture, changement d’un papier peint ou encore installation d’une cuisine, l’aménagement d’une salle de bains, la suppression d’une cloison (s’il ne s’agit pas d’un mur porteur), des travaux d’isolation par l’intérieur (ITI),la pose d’un nouveau revêtement de sol...

 

Les cas où le propriétaire doit avoir le consentement de la copropriété

Tout projet de travaux portant sur l’aspect extérieur et le modifiant ou tout projet qui va affecter les parties communes doit être porté devant la copropriété afin d’obtenir un accord avant d’entamer des travaux. Ce sera à l’occasion de l’Assemblée Générale que vous pourrez exposer votre projet de travaux. 

Quelques exemples de travaux qui peuvent affecter les parties communes  ou l’aspect extérieur de l’immeuble : 

  • Regrouper deux appartements pour n’en faire qu’un et empiéter sur le palier de séparation des deux appartements ;
  • Fermer une cours qui est une partie commune pour en faire un usage privé ;
  • Installer une loggia sur un balcon ; 
  • Mettre une clôture pour délimiter un espace jardin quand celui-ci devrait être commun à tous les copropriétaires.

Pour chacun de ces exemples, vous devez impérativement avoir l’avis de la copropriété avant de commencer les travaux. 

L'accord de la copropriété est indispensable pour certains travaux de gros oeuvre

 

Comment obtenir un accord pour ces travaux ? 

 

Lors d’une Assemblée Générale des copropriétaires, vous devez exposer clairement votre projet et si l’autorisation est votée, elle doit l’être à la double majorité renforcée de l’article 26.

A savoir : dans l’espace intérieur de son logement, et donc dans la partie privative, il existe aussi des travaux qui vont nécessiter le vote de l’Assemblée Générale ou qui pourront même être refusés : abattement d’un mur porteur, travaux sur des canalisations communes (exemple : les canalisations de chauffage), des travaux sur des gaines ou des têtes de cheminée, etc.

Si vous devez changer vos fenêtres ou modifier la couleur de vos volets, créer des ouvertures, etc. vous devez obtenir l’accord de la copropriété car tous ces travaux sont visibles de l’extérieur et peuvent modifier l’harmonie d’ensemble de l’immeuble. De plus vous devrez, une fois l’accord obtenu, faire une déclaration préalable de travaux auprès de la Mairie dont vous dépendez. 

 

Faire une demande de travaux auprès de la copropriété

 

Vos travaux font partie de ceux qui nécessitent un accord de copropriété ? Comment procéder pour faire cette demande ? 

 

Les travaux concernés

Etre capable de bien décrire votre projet : parties extérieures affectées par vos travaux, parties communes à l’intérieur de l’immeuble touchées par votre projet de rénovation ou encore travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique concernant le confort de tous les habitants avec l’objectif de faire des économies en faisant baisser les charges, etc. 

 

Etapes de votre demande d’aval auprès de l’AG

  • Tout d’abord, il faut inscrire votre projet de travaux à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.  Votre demande se fait par courrier recommandé avec avis de réception et doit être aussi claire et détaillée que possible quant à la nature exacte des travaux à mener. Vous pourrez ajouter à votre demande tous justificatifs illustrant votre propos comme par exemple, un plan mentionnant l’endroit exact des travaux, des échantillons de matériaux ou de couleurs si vous voulez changer vos fenêtres ou repeindre des volets, etc. 

A savoir : les Assemblées Générales de copropriétaires sont menées une fois par an seulement, mais  dans certains cas, il est possible de demander l’ouverture d’une Assemblée Générale Extraordinaire. Si c’est votre cas, sachez que les frais seront alors à votre charge si c’est pour vous exclusivement que cette AGE a été décrétée.  De quels frais s’agit-il ? On y trouvera les coûts concernant les envois de convocations à tous les copropriétaires (par lettre recommandée avec AR), les frais de photocopies pour la préparation des dossiers à l’ordre du jour, les coûts pour l’éventuelle location d’une salle, le paiement des honoraires du syndic et enfin le coût de l’envoi du compte-rendu (procès-verbal des décisions qui auront été prises au cours de cette AGE).

  • Il faut ensuite faire valider votre projet de travaux au moyen d’un vote de la copropriété. Ce vote a lieu au cours de l’Assemblée Générale. Les travaux qui touchent aux parties communes ou qui sont visibles sur l’extérieur de l’immeuble sont soumis à la majorité de l’article 25. Il s’agit plus exactement de la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, ces copropriétaires pouvant assister à l’AG ou bien en être absents excusés, ou encore être représentés. 
  • Dernière étape : vous devez faire votre déclaration préalable de travauxou votre demande de permis de construire auprès de votre mairie si les travaux à faire l’exigent (à voir selon le type de travaux). Même si vous avez obtenu un accord de la copropriété, vous devez faire une déclaration préalable de travaux, si, par exemple, vous prévoyez de changer la couleur ou le matériau de vos fenêtres ou si vous prévoyez de faire tous travaux qui impactent l’apparence visible de l’immeuble. Quant au permis de construire, vous devrez en faire la demande si par exemple, vos travaux modifient l’utilisation principale du logement (exemple : remplacement d’un appartement par des bureaux ou un local commercial). 

 

Que se passe-t-il si vous avez réalisé vos travaux sans avoir demandé l’aval de l’AG ? 

Il peut arriver qu’une personne omette – volontairement ou involontairement – de demander un accord alors que les travaux à entreprendre nécessitent cet accord. Que se passe-t-il alors ? Si vous n’avez pas respecté les règles, sachez que le syndic ou n’importe quel autre copropriétaire pourra demander la démolition des travaux réalisés ainsi que la remise en état initial.

A savoir : un recours en justice peut se faire pendant 10 ans, pour ce qui concerne les travaux illégaux et pendant 30 ans s’ils s’agit de travaux qui ont donné lieux à l’appropriation des parties communes sans accord.

 

Une fois l’accord de la copropriété obtenu quels sont les délais pour pouvoir commencer vos travaux ? 

Si vous avez obtenu l’accord de la copropriété lors de l’Assemblée Générale, vous avez déjà fait un grand pas en avant mais cela ne suffit pas pour vous jeter sur vos travaux de rénovation. Vous devez observer un certain délai car les décisions qui ont été votées pourront ensuite faire l’objet d’un recours. Il faut donc laisser passer un délai de 2 mois après avoir reçu la notification d’accord sur le Procès Verbal de l’AG. 

Cela signifie que vous ne pourrez entamer vos travaux que dans un délai de 2 à 3 mois après expiration du délai de ce recours. 

 

Votre demande de travaux a été rejetée lors de l’AG ? Que faire ?

 

Il se peut toutefois que, lors du vote de l’AG, votre demande soit rejetée. Que pouvez-vous faire dans ce cas précis ? 

Vous allez pouvoir contester ce rejet auprès du Tribunal Judiciaire pour que le juge en charge de votre dossier examine le bien fondé de votre projet et si les raisons de son refus sont justifiées ou pas. Tant que les délibérations n’ont pas eu lieu et que vous n’avez pas d’accord, vous devez patienter et ne surtout pas entreprendre de travaux de votre propre chef. 

Dans quels cas le juge peut-il réexaminer le dossier favorablement ? 

Il faudra impérativement que votre dossier soit en accord avec les règles suivantes : 

  • vos travaux prévus vous améliorer l’immeuble ;
  • ces travaux n’apportent aucune nuisance aux copropriétaires ;
  • vos travaux ne sont pas exclus par le règlement de copropriété.
Que faire en cas de rejet de la copropriété pour vos travaux ?

 

Quelles sont les règles applicables pour les travaux de rénovation thermique ? 

 

L’amélioration de la performance thermique d’un logement est parfois une nécessité pour faire des économies sur la facture de chauffage (climatisation en été) mais aussi pour réduire notre impact carbone et faire un geste pour l’environnement. Les constructions neuves prennent d’ailleurs obligatoirement la question de la performance thermique pour construire des immeubles répondant à ces nouvelles exigences (exemple : les BBC ou Bâtiments Basse Consommation). 

Mais qu’en est-il pour les constructions plus anciennes ? Le copropriétaire peut-il réaliser des travaux pour améliorer le confort thermique de son habitat et si oui, quels sont les travaux concernés ? Quels sont ceux pour lesquels il sera nécessaire de demander une autorisation auprès de la copropriété ? 

Il faut savoir que les règles concernant un projet de travaux énergétiques sont les mêmes que celles des autres travaux. Cela consiste à demander une autorisation notamment si vos travaux impactent l’apparence extérieure de l’immeuble mais pas si vous faites des travaux d’isolation dans votre espace privatif avec isolation des murs par l’intérieur.

Les travaux qui vont se voir de l’extérieur et modifier la façade sont strictement soumis à autorisation (exemple : pose de double ou triple vitrage et changement de vos fenêtres ou pose de nouveaux volets). La demande d’autorisation aux copropriétaires suivra la même procédure.

Cela ne signifie pas qu’il faille se décourager et ne pas faire de travaux d’isolation thermique. Bien au contraire ! L’État incite de plus en plus les propriétaires à faire tous les travaux d’isolation qu’ils jugent nécessaires et une prochaine réglementation interdira bientôt la location de passoires thermiques. Cela concerne en particulier les appartements qui ont une étiquette énergétique très mauvaise (classement F ou G) et qui seront tenus de faire faire les travaux d’isolation thermique qui s’imposent pour un projet de mise en location du bien, tout en respectant les règles en matière de copropriété. 

La Loi Climat et Résilience expose les différents changements qui devront être mis en place en matière de travaux d’isolation afin de réduire notre impact carbone tout en mettant à la location des logements plus décents. Pour évaluer les travaux d’isolation à faire dans votre appartement, vous pouvez faire faire un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) à faire réaliser par un professionnel certifié RGE. Les travaux d’amélioration de l’habitat et tous les travaux de rénovation y compris certains travaux de rénovation énergétique sont donc à faire en sachant observer lerèglement de la copropriété en vigueur dans votre résidence. 

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