A savoir avant le ravalement de façade d'un immeuble

13 juillet 2022

Faire des travaux de ravalement sur la façade d’un immeuble n’est pas qu’un souci esthétique ou de budget (des aides sont disponibles). Il peut répondre à des obligations légales. Les travaux à faire doivent suivre une certaine méthode et des règles répertoriées en mairie, encore plus si le bâtiment est sur un site classé ou s’il est lui même considéré comme un bâtiment historique. A suivre, notre dossier fait le point sur tout ce qu’il faut savoir avant de procéder au ravalement de la façade d’un immeuble. 

 

Quand faut-il faire le ravalement de façade ?

 

Outre l’aspect esthétique que l’on attend d’une maison ou d’un immeuble de copropriété, une façade pour ne pas se dégrader et entraîner des travaux plus conséquents comme le changement du revêtement par exemple, doit être entretenue très régulièrement et il est impératif de faire faire le ravalement au bon moment. 

C’est pourquoi, même si l’on parle de 10 ans en moyenne dans les obligations légales, il se peut que vous deviez faire faire un ravalement de façade avant d’avoir atteint ces dix années, si votre façade en a besoin. 

Les variations viennent de plusieurs facteurs. Par exemple, un bâtiment très exposé à la pollution (à côté d’une route très fréquentée) se salit bien plus vite qu’un immeuble qui jouit de l’air pur de la campagne. D’autre part, les façades soumises aux aléas climatiques de certaines régions se détériorent un peu plus vite que d’autres (exemple : maisons et immeubles en front de mer ou maisons en régions très pluvieuses, constructions exposées aux écart fréquents de températures…).

 

Prendre note des dégradations

Inspectez régulièrement la façade de votre maison ou de votre immeuble pour savoir quand le ravalement devient vraiment nécessaire ou, en cas de doute, faites passer un professionnel pour faire une estimation de votre façade. 

 

Les dégradations sur le support

Certains défauts visibles peuvent apparaître comme par exemple : 

  • le décollement de la peinture ou du crépi sur la façade de l’immeuble ;
  • les traces de pollution sur la façade, notamment le noircissement du revêtement dû à la pollution, l’apparition de lichens et de mousses dans le cas d’une pollution biologique ;
  • le changement de couleur du revêtement. Les teintes peuvent devenir ternes ou très pâles sous l’effet répété des intempéries et des rayons UV , mais aussi à cause de la pollution.

 

Les dégradations plus profondes à ne pas négliger

  • des joints de façade qui se dégradent ;
  • un enduit ou crépi qui se décolle ;
  • des fissures qui apparaissent ici et là ;
  • des traces blanches (les efflorescences) ;
  • des graffitis ;
  • des traces laissées par l’humidité.

 

La valorisation de votre bien immobilier : un point important

Vous voulez mettre prochainement votre maison en vente pour partir vivre dans une autre région ? Sachez que le ravalement de façade, en particulier si celle-ci est sale, endommagée ou en mauvais état, fera une différence importante. 

Mettez-vous dans la peau de l’acheteur : quelle est votre impression, la première, lorsque vous descendez de voiture et que vous voyez cette façade ? Si elle est triste ou ternie par les années, pas de doute que ce « look » est moins vendeur qu’une belle façade nette et aux couleurs franches. 

Il est donc important, même si vous n’êtes pas légalement obligé de le faire immédiatement, de vous intéresser à la façade un peu plus tôt afin de mettre toutes les chances de votre côté et d’arriver à vendre plus facilement votre bien immobilier. 

 

Le ravalement de façade au regard de la législation

 

La loi impose de faire un ravalement de façade tous les 10 ans. Ce délai légal peut toutefois varier sensiblement d’une commune à l’autre.

Dans le Code de la Construction et de l’Habitation, on peut lire que « les façades des bâtiments doivent être constamment tenues en bon état de propreté... » (article L.126-2). Ceci concerne l’entretien des immeubles en général et l’obligation de faire un ravalement tous les dix ans (injonction faite par arrêté municipal et adressée au propriétaire du bien immobilier). 

Attention : toutes les communes ne sont pas forcément concernées. L’obligation de ravalement peut être obligatoire pour les communes qui figurent sur la liste émise par arrêté préfectoral (par exemple, on trouvera Paris en tête de cette liste). En ce qui vous concerne, pour avoir une information sur votre situation, le mieux est de vous adresser au service urbanisme de la mairie dont vous dépendez. 

Vous habitez dans un appartement et vous êtes copropriétaire ? Dans ce cas, c’est le syndic de copropriété qui va recevoir l’injonction de faire un ravalement de façade et qui en informera ensuite chaque copropriétaire en envoyant un courrier en recommandé avec avis de réception.

Pour les ravalements, le maire peut exiger qu’il soit fait s’il le juge nécessaire. Il envoie alors une injonction au propriétaire. Le propriétaire doit réagir dans les 6 mois suivants l’injonction du maire. Dans le cas contraire, le maire se réserve le droit de prendre un arrêté afin d’imposer les travaux de ravalement (article L.126-3 du Code de la Construction et de l’Habitation). 

Dans le cas d’un immeuble, la notification est transmise au syndic qui a la charge de transmettre aux copropriétaires par courriers recommandés avec accusés de réception. En cas de refus des copropriétaires le maire a le droit de saisir le Président du TGI (Tribunal de Grande Instance) afin de faire exécuter les travaux de ravalement. Un refus de faire un ravalement de façade, lorsqu’il est demandé par le maire, peut entraîner des frais très lourds pour les copropriétaires, notamment une amende qui pourra atteindre 3 750 euros. 

 

Les autorisations avant de faire vos travaux

Pour tout ravalement de façade, il faut veiller à obtenir des autorisations. Pour un bien immobilier de type maison ou pavillon, vous allez devoir vous renseigner auprès de votre mairie qui vous indiquera les autorisations à obtenir avant travaux. Si votre maison est située dans le périmètre d’un monument historique ou sur un site classé, d’autres informations et autorisations sont à prévoir, cette fois du ressort de l’Architecte des Bâtiments de France.

Un appartement situé dans une copropriété aura les mêmes contraintes d’autorisations, mais c’est généralement le syndic qui va faire le nécessaire. Les copropriétaires n’ont donc pas à s’en occuper. Ils devront cependant rendre la façade la plus accessible possible, notamment pour la pose des échafaudages. Si vous avez un balcon, vous devrez sans doute le débarrasser pour éviter tout risque de salissures et rendre au besoin votre balcon accessible aux ouvriers pour le nettoyage et la pose du nouveau revêtement. 

 

Déclaration préalable pour vos travaux de ravalement

Si le ravalement se fait exactement à l’identique (même revêtement, même couleur de peinture que précédemment), vous n’avez normalement pas besoin de faire une demande d’autorisation. Mais attention, cela dépend des mairies, car certaines peuvent décider que tous les types de ravalements – y compris ceux qui se font à l’identique du précédent – sont soumis à autorisation.

Un ravalement peut aussi être décidé et imposé par votre mairie dans certains périmètres définis au Plan Local d’Urbanisme. Il est donc important de vous renseigner auprès de votre mairie et de consulter sur place le PLU. 

Si le ravalement se fait dans une autre couleur ou si vous changez les matériaux – tous les cas modifiant l’aspect extérieur de votre bien immobilier -  il est obligatoirement soumis à une autorisation préalable à demander auprès de votre mairie. 

Dans certains cas, on pourra même vous demander de faire une demande de permis de construire. Par exemple, si votre maison est un immeuble classé monument historique ou si vous faites des travaux de ravalement sur une maison en vue de changer la destination de celle-ci, vous devrez également faire une demande de permis de construire (exemple : transformation d’une maison en chambres d’hôtes...).

 

Déposer votre dossier de déclaration préalable avant travaux de ravalement

Sur le site du service public, vous pouvez utiliser le téléservice et remplir le formulaire concerné. Il vous suffira ensuite d’adresser cette déclaration préalable par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez aussi le déposer directement sur place, auprès de votre mairie.

Prévoyez un délai suffisamment en avance, car, une fois le dossier déposé, il vous faudra patienter environ un mois avant de recevoir la réponse et de savoir si vous avez bien l’autorisation pour vos travaux de ravalement. Ne commencez jamais vos travaux avant d’avoir reçu une réponse positive de votre mairie, car en cas de refus, vous pourriez être sanctionné. 

Cependant, si vous n’avez pas reçu le certificat de non-opposition de la part de votre mairie, alors que le délai d’examen du dossier est dépassé, vous pouvez considérer que la réponse est positive. Par précaution, téléphonez directement au service de la mairie pour vérifier ce point. 

 

Attention aux couleurs imposées par le PLU

Pour de nombreux travaux, on conseille souvent de consulter au préalable le Plan Local d’Urbanisme (PLU). C’est également le cas pour les travaux de ravalement de façade. 

Ce qui est autorisé dans une localité, ne l’est pas forcément dans l’autre. Il peut y avoir des normes liées à l’histoire d’un village par exemple et, pour conserver autant que possible l’harmonie d’un site, chaque mairie peut élaborer ses propres directives qu’il faudra respecter impérativement sous peine de sanctions. 

Pour choisir un type de revêtement de façade, une couleur de peinture et même le matériau de vos fenêtres de façade, consultez toujours le PLU de votre mairie. 

 

Interroger le CAUE

Un doute, une question technique ? Le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement de votre département (CAUE) pourra vous répondre et vous orienter en fonction des consignes qu’il faut respecter localement. Ce service public peut vous proposer un rendez-vous pour étudier toutes vos questions et votre projet travaux. Les conseils du CAUE sont gratuits et bien utiles pour préparer son projet de travaux.

 

Ravalement de façade : voisinage et voirie

 

Vous êtes prêt à entamer vos travaux sur la façade et la mairie a donné son accord sur votre dossier, mais il faut tenir compte également des règles en matière de voirie, notamment si l’entreprise de ravalement a besoin d’espace pour installer ses échafaudages

En empiétant sur le domaine public pour la mise en œuvre de vos travaux, vous devrez demander un permis de stationnement, ceci afin de pouvoir empiéter sur la voirie en toute légalité pour y mettre l’échafaudage ou encore pour déposer certains matériaux.

La demande d’autorisation pour l’installation des échafaudages sur la voie publique se fait soit auprès de la voirie de votre commune, soit directement au service de police. Là encore, si vous choisissez la voie postale, votre demande doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception. Sinon, vous pouvez aussi la déposer sur place auprès des services concernés. Vous recevez normalement une réponse sous quinzaine mais cela peut prendre un mois, voire deux maximum. En cas de non réponse passés les deux mois, considérez que votre demande a été rejetée.

Tenez compte de ces délais pour faire votre demande suffisamment en avance avant le début effectifs de vos travaux de ravalement de façade.

Attention aussi si vos échafaudages sont susceptibles de déborder chez votre voisin. Cela peut-être le cas si votre maison est jumelée ou adossée à celle du voisin ou si l’accès de la façade de votre maison nécessite de faire déborder les échafaudages chez le voisin. 

Pour cela, vous devez justifier que : 

  • vos travaux sont indispensables (exemple : le ravalement est obligatoire, le maire a émis une injonction, etc.) ;
  • le débordement sur la propriété voisine est inévitable car il est impossible de placer les échafaudages autrement.

 

En outre, il ne faut pas que la gêne occasionnée pour votre voisin soit disproportionnée par rapport à la nature des travaux. Le voisin pourra cependant être indemnisé pour la gêne occasionnée selon la réponse ministérielle du 3 mars 1980. On parle de servitude de tour d’échelle.

 

Cas particulier : ravalement de façade des immeubles d’exception

 

Les immeubles et maisons classés aux Monuments Historiques (mais aussi s’ils sont répertoriés à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques) sont soumis à des autorisations complémentaires. 

Il est obligatoire de faire une demande de permis de construire tout d’abord. Cette demande est également à faire après avoir reçu l’avis positif d’un architecte des Bâtiments de France. Le maire ne donnera son accord sur votre demande de permis de construire qu’après avoir bien reçu l’avis favorable de l’architecte des Bâtiments de France. 

 

Le ravalement de façade représente des travaux d’amélioration sur votre bien immobilier. Pour autant, vous devez respecter scrupuleusement les règles d’urbanisme et ne pas oublier de demander toutes les autorisations auxquelles votre bien est soumis.

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