Quels sont les diagnostics obligatoires lors de la vente d’un logement ?

Si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison et que vous souhaitez mettre en vente prochainement votre bien immobilier, vous devez savoir qu’il faudra constituer un dossier technique qui comprendra des documents administratifs, des plans du logement et des diagnostics. Quels sont ces diagnostics qui sont obligatoires et qui doivent être produits avant la signature d’une vente ? Quelle est leur durée de validité ? On fait le point.

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Qu’appelle-t-on DDT ou Dossier de Diagnostic Technique ?

Le Dossier de Diagnostic Technique est sensé regrouper toutes les informations et les documents que vous devrez remettre à l’acheteur lors de la vente de votre bien immobilier.

Les diagnostics obligatoires doivent faire partie de ce DDT et si vous ne les fournissez pas ou si vous n’en fournissez que quelques-uns, sachez que vous engagez votre responsabilité au regard de la loi française.

En France, on peut recenser 12 diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien immobilier.

Diagnostics obligatoires pour la vente d'une maison

Avant la mise en vente de votre maison, vous allez devoir produire certains des diagnostics suivants pour vous mettre en règle avec la loi française : 

Le diagnostic Electricité

Ce diagnostic permet de fournir des informations sur l’état actuel de l’installation électrique à l’intérieur de votre maison. Il est obligatoiresi l’installation date de plus de 15 ans. Vous pouvez le demander à un électricien professionnel.

Validité : ce diagnostic a une validité de 3 ans (état de l’installation intérieure). Si vous avez procédé à des travaux de rénovation électrique, la validité est également de 3 ans maximum concernant l’attestation de conformité.

Le diagnostic Amiante

L’acheteur souhaitera être informé des risques éventuels pouvant exister avec la présence d’amiante (souvent dans les matériaux d’isolation ancienne). Avec ce diagnostic, vous pouvez fournir l’information claire à savoir s’il existe ou non une présence d’amiante dans votre maison. Ce diagnostic est obligatoire si le permis de construire délivré pour la construction de votre maison est antérieur à la date du 1er juillet 1997.

Validité : Si votre diagnostic a été réalisé après 2013, la validité est illimitée si le diagnostic a prouvé qu’il n’y avait pas trace d’amiante. Mais si le diagnostic est antérieur à 2013, vous devez le renouveler avant la date de mise en vente.

Lorsque le diagnostic amiante a révélé la présence d’amiante dans votre maison, vous devrez refaire un diagnostic dans un délai de 3 ans.

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Ce diagnostic doit impérativement être fait par un professionnel agréé (certifié RGE). Il sert à mesurer la performance thermique de votre maison et va donc contrôler tout ce qui est : qualité de l’isolation, performance de l’équipement de chauffage et d’ECS, ventilation aux normes, etc.).

Validité : le DPE a une validité de 10 ans. Si vous avez fait des travaux suite à un premier DPE afin d’améliorer le confort thermique de votre maison, vous devrez refaire un DPE.

Le diagnostic Gaz

Comme pour l’électricité, une installation ancienne doit faire l’objet de contrôle pour assurer la sécurité du logement. Si votre maison a fait l’objet d’une installation du gaz depuis plus de 15 ans (ou bien vous avez un certificat de conformité qui date de plus de 15 ans), vous devez produire ce diagnostic dans votre dossier technique. 

Validité : ce diagnostic a une validité de 3 ans (état de l’installation intérieure). Si vous avez procédé à des travaux de rénovation de l’installation du gaz, la validité est également de 3 ans maximum concernant l’attestation de conformité.

Le diagnostic Mérule

Le mérule est un champignon qui peut occasionner de gros dégâts sur une maison. Pour éviter que l’acheteur découvre ce problème bien après l’achat, la loi impose un diagnostic pour les maisons situées sur des zones à risques. Dans le cas contraire, l’acheteur pourra invoquer le vice caché et la responsabilité civile du vendeur sera engagée selon la loi.

Les zones à risques sont délimitées par arrêté préfectoral.

Validité : pas de durée fixée.

Le diagnostic Plomb

Il concerne essentiellement les maisons plus anciennes et notamment, celles qui ont été construites avant le 1er janvier 1949 car ces maisons peuvent avoir été exposées au plomb. Si vous êtes concerné, vous devrez fournir un diagnostic CREP (Constat de risque d'exposition au plomb) et y joindre une notice informative sur les risques du plomb sur la santé et les précautions à prendre. De même que certains revêtements anciens peuvent contenir du plomb et qu’il faudra en informer l’acheteur.

Validité : il n’y a pas de limite de validité si l’exposition au plomb mesurée est inférieure à 1mg/cm². En revanche, il y a une validité de 1 an si le relevé indique un taux supérieur à 1mg/cm2.

Le diagnostic Termites

Comme vu avec le diagnostic mérule, il y a des secteurs plus exposés aux problèmes de termites que d’autres. Si votre maison est concernée, elle est située dans une zone où un arrêté préfectoral concernant le risque termite a été prévu. Dans ce cas, vous devrez faire établir un diagnostic Termites.

Validité : le diagnostic Termites est valable 6 mois.

Le diagnostic Assainissement Non Collectif

Dans certains cas, une maison pourra ne pas être raccordée au réseau public et avoir une fosse septique. C’est très souvent le cas à la campagne et dans certains villages de province. Dans ce cas vous devez fournir un diagnostic d’Assainissement non Collectif.

Validité : 3 ans.

Le diagnostic Etat Risques et Pollutions (ERP)

Vous devez vous renseigner auprès de mairie si vous n’êtes pas sûr de devoir produire ce diagnostic. Une commune qui est visée par arrêté préfectoral pour causes diverses liées aux risques et pollutions (sismicité, potentiel radon, sols pollués…) impose que ses habitants produisent ce type de diagnostic.

Validité : moins de 6 mois avant date de promesse d’achat

Le diagnostic « Etat des nuisances sonores aériennes »

Si vous habitez près d’un aéroport, d’une zone de passage d’avions, d’un aérodrome, ou d’autres nuisances sonores aériennes telles que décrites dans le Code de l’Urbanisme (Art. L112-6), vous devrez obligatoirement produire un diagnostic des états de nuisances sonores aériennes).

Validité : pas de durée fixée.

Diagnostics obligatoires pour la vente d'un appartement

Ils sont sensiblement identiques par rapport à la vente d’une maison à l’exception de quelques uns. Voici la liste : 

• Le diagnostic électricité
• Le diagnostic gaz
• Le diagnostic ERP
• Le diagnostic amiante
• Le diagnostic Etat des nuisances sonores aériennes
• Le diagnostic mérule
• Le diagnostic DPE
• Le diagnostic plomb
• Le diagnostic termites

Dans le cas d’un appartement, le vendeur devra également fournir à l’acheteur le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété. Il donne des informations sur l’état général de l’immeuble et permet d’avoir un aperçu des travaux à faire prochainement au sein de la collectivité.

Il doit également produire un diagnostic Métrage Loi Carrez pour attester de la surface du logement mis en vente. La rigueur est demandée pour ce diagnostic qui engage la responsabilité du vendeur, l’absence de certificat Loi Carrez peut entrainer la nullité de la vente et, par ailleurs, une erreur de 5 % constatée sur le métrage peut entrainer une demande de baisse de prix de la part de l’acheteur. La validité de ce certificat est illimitée

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