Les points à vérifier avant l'achat d'appartement

12 juillet 2022

Même si vous avez eu le « coup de coeur » pour un appartement, il ne faut pas négliger certains points à vérifier avant de signer tout document comme la promesse d’achat. En effet, certains points seront à contrôler. Une deuxième voire une troisième visite sont parfois nécessaires avant de s’engager. On doit être vigilant dans le cas d’un appartement ancien, comme dans celui d’un appartement neuf, même si les critères d’attention peuvent être différents d’un type de bien à l’autre. A suivre, notre dossier complet sur les points à vérifier.

 

Préparer sa recherche d’appartement en amont : les questions à se poser

 

Tout d’abord, vous allez devoir clarifier exactement vos besoins :

  • Pour vous-même si vous parcourez les annonces et les sites internet, des critères de recherche précis vous seront demandés : type d’appartement (neuf ou ancien), surface, exposition, nombre de pièces, étage (certains refusent tout logement en rez-de-chaussée : autant le spécifier. En revanche, d’autres vont vouloir privilégier un rez-de-jardin pour avoir un espace extérieur, ou encore un dernier étage avec terrasse), garage inclus, cave, etc. A ces critères s’ajoutent les modalités de copropriété (ascenseur, immeuble récent ou pas, immeuble sécurisé avec digicode ? Etc.). Il faudra bien distinguer l’état général de l’appartement et l’état général de l’immeuble : un appartement peut être à rénover, mais appartenir à une résidence en bon état parce que ravalée et rénovée récemment. L’inverse est également possible : vous pouvez sélectionner un appartement en très bon état parce qu’il a été entièrement refait et vous retrouver lors de la visite face à un immeuble défraîchi !
  • Pour l’agence immobilière ou les agences si vous déposez une demande chez plusieurs professionnels les mêmes éléments vous seront demandés. Plus vous serez précis et plus la recherche pourra être bien ciblée. Cela vous fera gagner un temps précieux.

 

Vous devrez également savoir quel est votre budget pour l’achat de cet appartement car l’agence vous le demandera et cela vous permettra toujours de filtrer les annonces immobilières sur les sites internet. Pour être précis sur le budget et si vous n’avez pas les fonds mais devez faire une demande de crédit, vous aurez, bien sur, déjà fait une simulation et contacté votre banquier pour savoir de quel montant vous pouvez disposer.

Enfin, vous devez réfléchir à vos habitudes de vie : un appartement dans un immeuble au sein d’une petite bourgade sera plus intéressant d’un point de vue prix par rapport à une grosse agglomération mais vous devez contrôler que les transports soient suffisamment nombreux, notamment si vous avez des enfants qui vont à l’école à des heures différentes, car vous n’allez pas passer votre temps à faire le taxi, ce qui reviendrait d’ailleurs assez cher en frais d’essence. Si vous voulez absolument avoir à proximité des commerces, des médecins et pharmaciens et des lignes de transport régulières, vous devez le préciser dans votre recherche.

Les critères de recherche peuvent varier selon les modes de vie et l’âge. Par exemple, pour des personnes proches de la retraite, il est pratiquement obligatoire de privilégier un appartement proche de toutes commodités, mais aussi d’un centre médical, voire d’un hôpital ou d’une clinique. De plus, la situation de l’appartement est également importante. Un immeuble donnant sur une rue très bruyante pourrait être acceptable pour un jeune couple qui passe ses journées sur son lieu de travail mais le sera beaucoup moins pour des personnes qui vivent dans leur appartement toute la journée.

 

Vérifier l’aspect général de l’immeuble

 

On dit toujours que la première impression est souvent la bonne. Vous allez faire votre première visite et même s’il vous sera toujours possible d’en faire une autre, ouvrez l’oeil mais pas seulement dans l’appartement que vous visitez mais bien avant en arrivant devant l’immeuble.

N’oubliez pas qu’en achetant un appartement, vous allez faire partie des copropriétaires, ce qui signifie que vous aurez régulièrement des charges à payer en fonction des travaux d’entretien de l’immeuble (exemple : ascenseur à réparer, peinture à refaire dans les escaliers, ravalement de façade à prévoir (même si des aides sont disponibles), boites aux lettres en mauvais état, caves humides, etc.).

Attention aussi, aux éléments annexes qui peuvent certes valoriser le bien mais qui ont un coût au niveau des charges. Par exemple, l’existence d’une piscine privée pour les résidents, d’un terrain de jeux ou de tennis, ou encore la construction de la résidence attenante à un golf, un immense jardin de plantes au pied de l’immeuble, un gardien spécifique pour la résidence… Tout ceci occasionne des frais de copropriétés (salaire du gardien, entretien des espaces verts, entretien de la piscine ou du golf…).

 

N’hésitez donc pas à demander le montant des charges dès la première visite ainsi que le règlement de copropriété pour vérifier que ses règles ne soient pas trop contraignantes. Vous avez également le droit de demander les derniers procès verbaux de l’Assemblée Générale pour vérifier s’il y a des travaux en cours ou à venir, qui sont acceptés et passés au vote mais pas encore payés. Vous pouvez vérifier d’autres points comme : de quand date le dernier ravalement de façade (important pour un immeuble assez ancien), quelle est la fréquence des dépannages de l’ascenseur, éventuellement le coût… Cela vous permettra d’avoir une bonne idée des charges.

Si vous êtes pressé au moment de la visite ou que votre agent immobilier a peu de temps, demandez une deuxième visite est toujours possible. De votre côté, vous avez la possibilité une fois que vous avez repéré le lieux de revenir revoir plus en détails les parties communes de l’immeuble sans avoir à prendre un rendez-vous.

Vérifiez l'état général de la façade avant d'acheter

Vérifiez notamment : l’état général de la façade, l’état des gouttièresou des chéneaux. Contrôlez l’état général des balcons et terrasses : voyez-vous des fissures sur les murs, de la rouille ou de la corrosion ? Si c’est le cas, des travaux vont être à prévoir. En prenant du recul ou en traversant la rue pour avoir un point de vue d’ensemble, vous pouvez également vous concentrer sur la toiture de l’immeuble : dans quel état est-elle ? Tâchez de voir s’il existe un accès aux combles de l’immeuble et si oui vérifiez l’état de la charpente et du sol et traquez toute trace d’humidité. Enfin, vérifiez que le nombre de compteurs électriques corresponde bien au nombre de lots : dans le cas, contraire, il faudra prévoir leur frais d’installation.

 

A savoir : le moindre détail est important et si cela est permis, n’hésitez pas à prendre des photos. Soyez attentif aussi si le garage ou les caves sont au sous-sol. Vérifier que la pente a été bien faite avec suffisamment de grilles d’évacuation des eaux de pluies, car nombres de propriétaires négligent cet aspect et peuvent se retrouver avec des dégâts des eaux à la première tempête. Quant aux emplacements de voitures extérieurs, ils doivent être attribués en fonction du numéro d’appartement et vous ne devez pas avoir l’impression que chacun se gare un peu où il le souhaite. Sinon il peut arriver un jour que des personnes en visite dans l’immeuble puissent se garer tandis que les personnes qui résident dans l’immeuble n’aient plus de place et doivent se garer à l’extérieur de la résidence, ce qui deviendrait vite problématique.

 

Appartement ancien : les points à vérifier

 

Composition

Il est normalement spécifié dans le règlement de copropriété, souvent à l’aide d’un plan qui va préciser les éléments suivants :

  • Numéro du lot ;
  • Situation du lot dans l’immeuble (numéro de bâtiment, numéro d’étage, droite gauche...)
  • Nombre de pièces ;
  • Destination des pièces spécifiques : WC, salle de bains, cuisine ;
  • Numéros des lots annexes si existants : parking extérieur, garage/box fermé, cave, chambre de service…

 

Distribution, surface des pièces

L’exposition de l’appartement et l’exposition des pièces sont importants.  Il est moins gênant d’avoir une salle de bain au nord qu’une chambre ou un salon au nord. Mais si c’est tout l’appartement qui est exposé plein nord, vous risquez de voir peu de soleil et de vivre dans un logement sombre. Peut-être serait-il plus raisonnable de voir s’il existe un appartement équivalent dans l’immeuble mais qui soit mieux situé.

La distribution mais aussi la surface des pièces sont essentiels. Vous avez certainement des meubles à installer, il faut voir si la surface actuelle des chambres est compatible avec vos grandes armoires de chambres. De plus, si vous envisagez de faire tomber une cloison pour agrandir une pièce, c’est le moment de vérifier avec un architecte si le projet est réalisable. Il faudra vérifier également l’emplacement des murs porteurs.

Vérifiez que la disposition des pièces suive une certaine logique et que la cuisine ne soit pas installée à une extrémité de l’appartement tandis que la pièce à vivre et la salle à manger sont à l’opposé.

La surface des pièces doit être vérifiée avant d'acheter

 

Vérifier l’état des équipements et installations

Un appartement ancien doit être particulièrement bien contrôlé au niveau des équipements et des installations. Cela implique de vérifier :

  • l’état du système électrique (vérifier le disjoncteur et le tableau, les prises, que les normes électriques actuelles sont prises en compte) ;
  • l’état de la plomberie et des canalisations ;
  • les installations de gaz s’il y en a ;
  • l’état du chauffe-eau ;
  • L’état de l’installation de chauffage  (radiateur, poêle, etc.) ;
  • Les sanitaires et la robinetterie ;
  • Le bon fonctionnement des ouvertures et des volets ;
  • Etc.

 

Lors de l’achat d’un bien immobilier, le propriétaire vous remet obligatoirement un dossier technique qui comporte un certain nombre de diagnostics, mais vous pouvez demander à voir ces diagnostics avant de prendre votre décision et d’acheter. Par exemple, en consultant le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), vous aurez accès à des informations importantes sur la consommation de l’appartement et les éventuels travaux d’isolation que vous pourriez devoir envisager et budgéter si vous achetez le bien.

Vérifier le règlement de copropriété et la validation des agrandissements qu’aurait pu ajouter le précédent propriétaire

Si vous constatez que le propriétaire a fait des travaux d’aménagement en agrandissant certaines parties du logement, vérifiez que ces informations ont bien été mentionnées sur l’état descriptif de division du règlement de copropriété. Si un appartement a empiété sous les combles pour être agencé en duplex et que cela n’a pas été précisé, ce manquement peut être préjudiciable à l’acheteur. Par exemple, la copropriété pourrait un jour exiger la restitution de la partie annexée qu’elle considère comme faisant partie des parties communes.

 

Les futurs travaux sont-ils acceptables ?

De votre côté, si vous voyez déjà des possibilités d’agencement et prévoyez certains travaux, il faut vérifier également que vos projets soient acceptés. La première chose à voir est la position des murs porteurs si vous avez envie d’abattre certaines cloisons.

Vous aimeriez par exemple fermer une loggia pour en profiter toute l’année. Mais est-ce que le règlement de l’immeuble l’autorise ?Attention car tous les travaux qui touchent à une terrasse ou un balcon sont à soumettre à l’approbation dès lors qu’ils font partie de la partie visible extérieure et qu’il faut maintenir une certaine harmonie avec l’ensemble de l’immeuble. Ainsi, vous ne pourrez sans doute pas repeindre votre balcon ou mettre un garde corps dans un autre style. Si vous le pouvez, entrez en contact avec la copropriété pour connaître les travaux réalisables.

Les travaux sont-ils faisables dans l'appartement ?

 

Nuisances liées à l’environnement (rue, voisins….)

Au cours d’une visite d’appartement, il faut aussi tendre l’oreille. Quels sont les bruits perturbants ? Existe-t-il des nuisances sonores venant de l’extérieur ? De l’intérieur ? Un immeuble mal insonorisé peut entraîner une nuisance permanente et au final, cela peut nuire à votre sommeil et à votre santé. Si votre appartement donne sur un quartier bruyant, la pose de fenêtres en double ou triple vitrage réduira les effets, mais comment ferez-vous si vous devez ouvrir vos fenêtres pour aérer ?

Attention : si vous faites vos visites un après-midi à 15h, vous n’aurez pas la même perception que si vous revenez le soir après 18h. L’après midi, les voisins sont au travail, la rue est calme et il y a peu de circulation. Alors un conseil : revenez discrètement le soir pour vérifier dans la cage d’escalier si le voisinage est bruyant ou pas et s’il y a beaucoup de trafic dans la rue. Méfiez-vous particulièrement de la proximité d’une gare ou d’un aéroport.

 

Vérifier que votre vue est vraiment et durablement imprenable

C’est souvent un argument très vendeur : appartement avec vue imprenable sur la campagne ! Seulement, comment savoir si, dans 5 ans, vous n’allez pas voir pousser devant chez vous un autre immeuble ? Le mieux est d’aller vérifier cela directement sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou le POS (Plan d’Occupation des Sols) pour bien différentier les zones habitables ou en devenir et les zones non constructibles.

 

Appartement neuf : les points à surveiller

 

L’achat d’un appartement sur plan permet d’opter pour du neuf et de ne pas avoir de travaux à faire.

L’immeuble n’étant pas encore construit, il va s’agir d’une opération particulière qui demande toutefois une certaine vigilance. On parle de « vente en état futur d’achèvement » (ou VEFA).

La vente se valide par signature d’un contrat avec le promoteur pour réserver votre futur appartement. Vous devrez bien vérifier les termes de ce contrat avant d’y apposer votre signature. Certains éléments sont, en effet, obligatoires sur ce document, notamment :

  • description détaillée de votre futur appartement ;
  • localisation du lot par rapport à l’immeuble ;
  • prix prévisionnel ;
  • date de signature avec le notaire ;
  • date de livraison et remise des clefs
  • présence de l’annexe technique jointe au contrat ;
  • existence d’un délai de rétractation.

 

Un dépôt de garantie sera demandé par le promoteur : cette mesure est encadrée par la législation. Toutefois, avant de vous décider à signer un contrat, il est toujours préférable de prendre des renseignements sur le promoteur (réputation, sérieux, autres constructions que vous pouvez aller voir, solidité financière, etc.).

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