Quels éléments d’un logement font monter le prix de vente ?

20 avril 2022

Beaucoup de critères doivent être pris en compte pour évaluer le prix de vente d’un bienimmobilier. Si vous avez le projet de revendre prochainement votre maison ou votre appartement, pensez peut-être à faire évoluer votre bien immobilier par quelques travaux supplémentaires pour lui apporter une plus-value. Voici quelques conseils de nos experts pour valoriser votre bien immobilier. 

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Qu’est-ce qui donne de la valeur à un logement ?

 

De nombreux éléments entrent en ligne de compte pour établir la valeur d’un bien immobilier. Les agents immobiliers sont généralement bien informés puisque c’est leur métier, mais les particuliers ne le sont pas toujours, ou le sont plus superficiellement. 

Certes, on aura une petite idée : âge de la construction, situation géographique, état général du bien, choix des matériaux de construction, etc. Mais il est assez rare de bien penser à toutes les caractéristiques, qui vont parfois même évoluer au fil du temps en fonction des lois du marché. Ainsi, ces dernières années, on a mis davantage l’accent sur des constructions moins énergivores en construisant plus de BBC (Bâtiments Basse Consommation) mais ce critère est surtout valable pour les constructions neuves car vous n’allez bien sûr pas refaire toute votre maison dans de nouveaux matériaux plus adaptés au confort thermique. 

Cependant, les acheteurs d’aujourd’hui, ou ceux qui font construire vont ajouter ce critère dans leurs choix. 

Autre tendance : adapter son logement à un plus large public et notamment aux personnes à mobilité réduite (PMR). En effet, il y a beaucoup de demandes pour ces personnes mais l’offre actuelle peut difficilement répondre à ces besoins. 

En adaptant votre logement pour les PMR vous aurez donc plus de chances de le vendre lorsque vous déciderez de vous en séparer. 

Les grands critères communs aux logements qui vont influencer le prix de vente sont généralement : 

  • La surface et le nombre de pièces : l’âge et la surface d’un bien immobilier entrent pour près de la moitié dans son prix de vente. Cependant, contrairement à ce que l’on pourrait penser, la tendance actuelle n’est pas d’avoir une multitude de pièces dans une grande surface mais plutôt des espaces ouverts et aérés qui donnent aussi plus de luminosité à un bien immobilier du fait de l’absence de multiples cloisons. Un acheteur peut mieux se projeter et rien ne l’empêchera ensuite d’ajouter une ou deux cloisons pour fermer une pièce. 
  • Les attributs qualifiés « de luxe » dans une maison sont autant d’éléments qui viendront donner une plus-value à un logement (exemple : plusieurs salles de bain, un parquet en bois massif, l’existence d’une climatisation, l’installation d’une aspiration centrale…) et dans le jardin une piscine ou un cours de tennis.
  • Les rénovations apportées au bien récemment : une belle cuisine toute neuve ou une salle de bain refaite mais en privilégiant la sobriété et en évitant par exemple d’opter pour des couleurs qui ne passeraient pas auprès des acheteurs. Même remarque si vous devez refaire les peintures pour redonner un aspect neuf et sain à vos murs : évitez les couleurs vives ou les fantaisies qui ne plairaient pas forcément à tout le monde et n’apporteraient pas plus de clients. Le mieux est de jouer sur la sobriété en choisissant du blanc ou d’autres tons neutres. 
  • La surface du terrain et le panorama : si vous avez un beau terrain et une vue panoramique imprenable, votre maison aura surement plus de valeur, mais pour la mettre en avant, il faut veiller à l’entretien des espaces verts et à leur aménagement. Cependant, il est parfois plus judicieux d’opter pour un terrain de taille moyenne en vue d’une revente future, car vous aurez sans doute plus d’acheteurs potentiels. En effet, pour beaucoup de ménages la trop grande surface d’un terrain exige plus d’entretien et s’avère aussi moins économique. Les couples qui travaillent n’ont pas forcément envie de passer tout leur temps du week-end à entretenir leur jardin et/ou à dépenser beaucoup pour le maintenir en bon état. Entre une surface de 1000 m² et plus et un jardin de 400 à 500 m², beaucoup choisiront la deuxième option.
  • Le voisinage et les commodités : lorsque l’on achète un bien immobilier, on va regarder le secteur de la maison, à savoir les voisins proches et le quartier. La question se pose encore plus si vous avez des enfants scolarisés. Des données comme la proximité de commerçants et de médecins, l’existence de cars scolaires ou d’autres moyens de transports, vont certainement peser dans la balance. Certes une maison loin de tout, perdue en rase campagne sera moins chère, mais à l’inverse la valeur plus élevée d’un bien proche de tous commerces et transports peut facilement se comprendre. Pour les acheteurs potentiels arrivant à l’âge de la retraite, le facteur commodités et médecins et hôpitaux à proximité sera déterminant
  • La proximité des voies de transports ;
  • L’existence d’espaces verts : c’est surtout un point souhaité en ville, si la maison n’a pas de jardin ou bien si l’appartement ne dispose pas d’espaces verts dans la résidence. Un appartement près d’un bois ou d’un parc prend tout de suite de la valeur par rapport à une zone bétonnée. 

 

Les atouts souvent demandés par les acheteurs à la recherche d’un logement 

 

Pour les appartements 

Les biens les plus recherchés sont ceux : 

  • Qui se situent dans un quartier calme ; 
  • Présentent une bonne orientation ; 
  • Ont un balcon ou une terrasse avec des vues ;
  • Sont dans un immeuble sécurisé (exemple : digicode, parking sécurisé) ;
  • Ont un ascenseur suffisamment grand pouvant desservir tous les étages ;
  • Ont une place de parking (une place de parking extérieur, ou mieux un garage fermé et sécurisé) ;
  • Ont une cave de rangement.

Les chiffres de l’immobilier indiquent qu’une terrasse avec vue augmente la valeur d’un bien de 25 à 50 % par m² dans des grandes villes comme Paris ou Bordeaux. 

Concernant les places de parking, cela représente un réel plus pour un appartement dans une grande agglomération comme Paris. Il faut savoir que le prix de vente d’une place de parking seule est d’environ 25 000 euros et peut atteindre plus de 40 000 euros dans les plus beaux quartiers de la ville.

Un appartement avec terrasse ou jardin en rez-de-chaussée peut être valorisé de 5 à 15 %.

 

Pour une maison

Les biens les plus recherchés sont : 

  • Qui ont une bonne surface habitable ; 
  • Qui ont un garage ou une place de parking ;
  • Qui ont un petit jardin ;
  • Qui ont une piscine ;
  • Qui sont dans un environnement proche de toutes commodités et voies de transports ; 

 

Les maisons qui ont un jardin en ville, se vendent en moyenne 5 à 15 % de plus que celles qui n’en ont pas. 

Si vous envisagez la construction d’une piscine dans votre maison, sachez que celle-ci bénéficiera d’une plus-value à la revente. En effet, une maison avec piscine se vend en moyenne 20 % plus cher qu’un logement sans piscine. 

 

A savoir : depuis la crise sanitaire, on notre de plus en plus d’engouement pour les piscines de particuliers. Certains n’hésitent pas à louer une période donnée pour des voisins ou des amis afin qu’ils puissent profiter d’une piscine avec une certaine intimité.

 

Ce qui influence la décote du prix d’un bien immobilier

 

Certains éléments vont à l’inverse faire baisser la valeur d’un bien. Ce sera, par exemple : 

 

  • Pour un appartement : l’orientation au nord, la situation de l’appartement au-dessus d’un commerce bruyant ou d’un restaurant. Ces éléments peuvent faire baisser la valeur du prix de 5 à 20 %. De plus, s’il est situé en étage, sans ascenseur, il perd de la valeur, mais les rez-de-chaussée ne sont pas non plus valorisés car souvent bruyants (à moins d’avoir un rez-de-jardin avec un espace donnant sur un site naturel et non sur une rue passante). Un appartement au RDC ou au premier étage est vendu de 5 à 20 % moins cher. 
  • Pour une maison : l’orientation au nord, ou encore la localisation d’une maison dans une cuvette, un quartier de ville mal fréquenté, la rase campagne sans services de proximité et sans transports/ramassages scolaires, un désert médical, etc. vont faire chuter considérablement le prix de vente de votre bien immobilier. En ville, il vaut mieux choisir une maison dans un quartier tranquille voire résidentiel que dans un quartier bruyant. Partout en France, il existe des zones inondables : sachez qu’il vous sera toujours plus difficile de revendre une maison qui a été construite dans une zone inondable et renseignez-vous auprès de votre mairie (consulter également les PPRI / Plans de Prévention des Risques d’Inondations).

Dans tous les cas, l’année de construction a bien sûr un impact. Une maison très vieille avec beaucoup de travaux de rénovation à prévoir va se vendre moins chère qu’une maison plus récente et impeccable. Beaucoup cherchent à acheter un bien où ils pourront rentrer et poser leurs valises sans avoir à faire de gros travaux pour l’habiter, surtout chez les jeunes actifs et les foyers avec enfants.

 

Quelques suggestions de travaux rentables avant une mise en vente

 

Certains travaux peuvent redorer le blason d’un bien immobilier. Il faudra notamment veiller à : 

  • Faire l’isolation thermique dans tout le logement ;
  • Faire un ravalement de façade si votre maison n’en n’a pas bénéficier depuis plus de 10 ans et n’a pas un aspect extérieur très vendeur ; 
  • Prévoir une extension de maison – agrandissement de la surface habitable – si votre maison est trop petite. Par exemple, avec un beau terrain, vous pourriez envisager de faire construire une véranda. Il est aussi possible, si vous avez des combles perdus de les aménager pour en faire une pièce à vivre supplémentaire ;
  • Refaire les revêtements muraux : dans une vieille maison, le changement d’aspect peut être très positif si vous faites enlever un vieux papier peint démodé pour donner un coup de peinture avec une couleur claire. Profitez-en pour vérifier le bon état des murs et les faire isoler si cela n’a pas été fait pour pouvoir mettre en vente une maison saine. 
  • Aménager une salle de bain supplémentaire : une maison ou un appartement avec deux salles de bain prend immédiatement plus de valeur et élargit le nombre de clients potentiels car vous pouvez alors intéresser les familles nombreuses. Si vous le pouvez, n’hésitez pas à faire construire une suite parentale : les parents peuvent avoir ainsi une chambre avec leur salle de bains privative et vous pouvez prévoir une deuxième salle de bains pour les adolescents !
  • La piscine ou le spa sont des valeurs sûres pour faire monter le prix de vente d’une maison. C’est encore plus le cas si vous habitez dans des régions très ensoleillées toute l’année. Les maisons avec piscine intéressent toutes les populations mais davantage encore les foyers avec enfants ou encore les personnes âgées qui reçoivent souvent leurs petits enfants pour les vacances.

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On pourra ajouter d’autres éléments en fonction des possibilités de surface : une mezzanine dans une maison qui dispose d’une bonne hauteur de plafond pour y créer une pièce en plus, un dressing aménagé dans une pièce qui n’est pas utilisée, ou encore un cellier près de la cuisine si vous avez la possibilité d’y consacrer un espace suffisant. 

Faites également revoir la charpente, la toiture et les gouttières car rares sont les acheteurs qui ont envie d’investir dans une maison où il faut immédiatement faire ce type de travaux.

Soignez le choix des matériaux et conservez ceux qui peuvent donner un cachet à une maison ancienne. Si vous investissez dans une maison avec des poutres apparentes, conservez-les en bon état. De même qu’un parquet en chêne massif devra être bien entretenu au fil du temps car il permettra de revendre votre bien à bon prix. Il est également plus facile de vendre à bon prix une maison en pierres naturelles d’origines si la façade a toujours été bien entretenue.

Côté sol, le choix des matériaux a également toute son importance, qu’il s’agisse d’un carrelage ou d’un marbre, pensez toujours un choisir un bon niveau de qualité lors de l’achat de ces matériaux pour pouvoir revendre votre bien à un prix plus élevé.

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